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报告标题: 中金公司-房地产:由攻转守,优选龙头-2017年下半年房地产板块投资策略-170619
上传日期:   2017/6/19
文件大小:   2243KB
文件格式:   pdf 作者:   张宇,肖月
评级:    来源:   中金公司
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建议期内持有龙头房企。A 股重点推荐三大龙头-招商蛇口、保利、万科,及区域性标的华夏幸福、荣盛发展、华发股份。H 股中报前继续推荐碧桂园、龙湖、龙光,中报后转向中海、华润。
    理由
    预计下半年地产销售增速整体走弱,但全年仍将实现同比正增长。其中:1)一二线城市持续低位运行;2)三四线市场延续韧性。维持全国商品房销售面积同比增10%,销售额同比增15%的全年预测(前五月分别为14%、19%)。
    投资和新开工增速无显著下行风险。三四线新开工和一二线拿地势头仍将持续。此外,未来三年1500 万套棚改计划亦将带来额外利好。维持房地产开发投资额同比增7%,房屋新开工面积同比增10%的全年预测(前五月分别为9%、10%)。
    行业政策年内平稳。一二线市场难言政策放松,但房价同比涨幅已迅速收窄,政策无再加码压力。三四线城市房价尚未出现普遍大涨,宽松政策有望延续。
    风险主要在信贷端,且集中于年尾。我们判断今年全年住房抵押贷款投放总额仍在6 万亿元左右(去年6.6 万亿),其中新增部分4 万亿(去年5 万亿),且显著向三四线市场倾斜。考虑到前五月累计新增按揭已达2 万亿(月均4000 亿),我们判断下半年信贷投放量边际上将持续下降,年尾可能出现断贷风险。
    龙头公司的市占率加速提升。在诸如“因城施策”引致的一二线、三四线市场分化、严格限制预售价备案等新因素影响下,龙头房企防御能力在本轮调控期尤为突出,销售增速大幅跑赢行业,驱动行业集中度加速提升。过去五年Top20 房企销售额占有率由15%提升至25%,而今年前五月就已升至37%。
    盈利预测与估值
    维持盈利预测不变。目前A/H 地产板块分别交易于11.0 倍/8.6 倍2017 年预测市盈率,较2017 年预测NAV 折让22%/44%。
    风险
    按揭大幅度收紧、调控再升级。
    
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