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报告标题: 国信证券-房地产2017年业绩预览及2018年业绩前瞻专题研究:增长仍是主基调-180212
上传日期:   2018/2/13
文件大小:   927KB
文件格式:   pdf 作者:   区瑞明,王越明
评级:   超配 来源:   国信证券
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根据已披露的主流卖方研究机构对74 只主流地产股业绩预测,2017、2018 年万得 一致预期营业收入同比增长分别为25%、22%,即使按极端情景(2017 年4 季度无销售回款入账,仅考虑3 季度末预收款)假设,仍能锁定2017 年营业收入业绩的194%;3 季度末预收款在满足2017 年万得 一致预期营业收入增长25%后,剩余部分仍能锁定2018 年收入预测值的41%。
    行业负债水平缓慢上升,偿债能力较好
    2017 年3 季度末,房地产板块扣除预收款的资产负债率为71.9%,同比上升2.04 个百分点;板块净负债率为108.76%,同比上升 16.1 个百分点。2017 年3 季度末,板块货币资金除以(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.21 倍,偿债能力仍旧较好。
    2017 政策持续收紧,2018 初露局部松动迹象
    2017 年行业延续以“打压、收紧”为基调的调控政策,尤其是对重点二、三线城市的覆盖范围持续扩大,除延续2016 年的“限购、限贷、限价”政策外,多个城市的“限售”政策也相继出台。2018 年初兰州、重庆、南京等地出台放松类政策,部分地方财政压力已逐步显现,政策初露局部松动迹象,步入精细化调控阶段。由于房地产支柱地位高、市场容量大、产业链长,其持续降温将显著影响大部分行业需求,有望强化市场政策放松预期。
    行业降温延续,优势房企增长显著、行业集中度提升
    自2016 年4 月起,行业销售额、销售面积、新开工面积、施工面积等多个指标累计同比增速见顶回落,正式进入小周期降温阶段并延续至今。2017 年行业降温,但聚焦地产主业的优势企业竞争力凸显,销售持续增长,2018 年1 月销售增速依然显著,其中碧桂园、万科、中国恒大1 月销售额均达600 亿元以上,年化销售额有望达7000 亿元以上。行业集中度提升,Top10 和Top3 市占率分别由2015 年的17.7%、7.9%上升至2017 年的24.1%、11.8%,预计2018 年在行业延续降温格局的情况下,优势房企销售及市占率仍将提升。
    业绩增长仍是主基调
    综上所述:一方面,2017 年板块净利润大面积预增且增幅明显,业绩锁定性位高;另一方面,房地产预售制度导致结算滞后,2016 及2017 年优势地产股销售增长显著,将推动2018及2019 年的业绩释放。
    股价冲高回落符合预判,调整有利于走得更健康、更长远
    近期股价冲高回落基本符合我们预判:①预判“毕竟股价在2017 年已经有较大涨幅,2018 年初以来在较短的时间内又出现了急速飙涨,后市超额收益能否继续扩大,可能需要更强的催化剂,比如:政府对房价上涨的容忍度提升、房地产调控由初露局部松动迹象到更明确、更大范围放松……。因此,股价即使出现短暂滞涨或调整也不意外,休憩一下是为了走得更健康、更长远”; ②我们在1 月29 日发布的春季策略中提示“优势地产股短期涨幅显著,或引发获利回吐风险”。
    目前板块估值仍不算贵,业绩增长仍是主基调,股价急涨之后冲高回落也有利于未来走得更健康、更长远。继续看好华夏幸福、保利、招商蛇口、万科A、荣盛发展、新城控股、中国恒大、阳光城、世联行、华侨城A、光大嘉宝、天健集团、禹洲地产、龙光地产等。
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