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报告标题: 海通证券-房地产行业研究-破除恐慌,一文看懂房企发债与偿债-180612
上传日期:   2018/6/13
文件大小:   996KB
文件格式:   pdf 作者:   涂力磊
评级:   增持 来源:   海通证券
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年初至6 月8 日中止21 次,其中碧桂园、花样年、美的置业、广东珠江中止两次,中止金额1510 亿元。中止不代表终止,履发行人行相应的恢复程序,发行人就能继续进行申报的后续流程。
    发债总量相比同期未减反增。自2016 年10 月,上海证券交易所和深圳证券交易所对房地产公司债券实行分类监管以来,房企在交易所市场债券融资受到严格控制。但是2018 年年初至6 月8 日,房企共发债188 只,总发行量为1798亿元,相较2017 年上半年数量(100 只)、金额(1044 亿元)实际均有显著上升。
    监管层已经批准的地产债发行情况何如?量增价分化。2018 年初至6 月8 日地产企业通过公司债、中期票据、短期融资券、定向工具、资产支持证券合计发行188 只,发行总额约为1765 亿元,较去年同期增长106.4%,其中公司债比重显著上升,而中期票据比重显著下滑。房企发债利率分化,龙头逆势下降。招商蛇口从2017 年的4.99%下降至年初至今的4.94%,保利地产从2017 年的5.40%下降至年初至今的4.82%。
    年初至今债券总偿还量已超去年全年水平,下半年偿付压力上升但销售增速可部分对冲。2018 年年初至今地产债总偿还量已高达1058 亿元,超过2017 年全年偿还量(699 亿元)。我们假设回售行权总量中的40%需要在当期偿还,则预计2018-2021 年地产债券偿还压力分别达到3720 亿元、4264 亿元、4467亿元、4971 亿元,2018H2 偿付压力上升。目前行业销售维持小幅增长,蓝筹地产企业销售维持高速增长,可对冲部分债务压力。
    相比两轮周期底部(08 和14 年),A 股蓝筹地产企业优势明显。我们选取的19家地产企业中,2018Q1 剔除预收账款资产负债率在70%以上80%以内2 家,超越红线70%的企业数量较2008 及2014 年减少。龙头类企业万科A、保利地产、华夏幸福、金地集团等净负债率大多低于100%,且较2008、2014 年出现下行;短期偿付能力大于1,抵御短期风险能力较2008、2014 年增强。
    投资建议:市场较为担忧,2H 存在预期纠正空间。符合政策范围内(用途为三大方向,即借新还旧、保障房建设、长租公寓)的地产债正常发行中,成本虽有上行但发行规模暂时未受到影响。地产上市公司不论对周期理解、风险把控和财务状况上均优于08 和14 年。按当前销售速度,3Q 末即有企业有望达到去年全年销售规模。当前房地产板块18 年动态PE 为12.27X,A 股为17.21X。继续看好地产五虎组合【万科A、保利地产、新城控股、蓝光发展、阳光城】,18 年新增推荐招商蛇口、华夏幸福、光大嘉宝,建议关注中南建设。风险提示:行业面临基本面下行风险。
    
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