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报告标题: 国泰君安-房地产-对当前土地市场的点评:一边成交高增一边流拍,土地乱象还是真相-180809
上传日期:   2018/8/9
文件大小:   373KB
文件格式:   pdf 作者:   谢皓宇,卜文凯
评级:   增持 来源:   国泰君安
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年初,我们在《定价权周期》报告中提出观点,由于目前龙头企业的在手库存去化周期都在4~5年,因此会降低自身的拿地强度,而非龙头企业的资金实力不够雄厚,最终会导致土地价格下行。从目前的实际情况来看,龙头拿地强度大幅度下降,同时土地溢价率大幅度下行,流拍率大幅度上行。此前,市场认为,溢价率和流拍率上行是因为地方政府在上调底价,控制地价,那么,这样的情况在实际成交价格绝对下跌的背景下,需要重新进行审视。 
    拿地总量并没有下降,依然保持高增长状态,但即便如此,土地成交面积依然小于商品房销售面积。截止6月底,300城住宅用地成交面积为1.8亿平方米,假设容积率为2.5,则总计有4.5亿平方米规划建面,再假设这部分占全国比重为80%,则总计土地成交为5.6亿平方米,但上半年住宅销售面积达到了6.7亿平方米。也即,目前依然处于土地去库存状态当中。我们认为,部分中小企业通过出售项目的方式,将土储转移到龙头企业之后,依然存在补库存需求,因此体现为龙头拿地减少、中小企业拿地增加的局面。 
    但历史上从来没有出现过,拿地增加、价格下跌的情况,这不符合房地产金融属性的规律。由于房地产市场和货币环境高度相关,而对于在变为商品房之前没有使用价值的土地来说,金融属性表现非常强烈,因此,历史上,每一轮的货币放松周期,都会带来土地市场的火热,反之亦然。考虑金融属性和消费属性最大的区别就在于量价关系,在金融属性当中,量价属于同向行为,所以历史上土地市场都是量涨价涨、量跌价跌。因此这一轮的周期需要重新审视。 
    社融收缩下的土地成交扩张,是拿地资金穿透后的新时代,土地的金融属性减弱、原材料属性增强,预计土地市场将继续维持一边成交正增长、一边价格下跌的过程。无法融资拿地和龙头因高库存减少拿地,将继续带动地价走弱,但存在补库存需求的中小企业,将支撑成交量持续正增长,土地市场进入一边成交正增长、一边价格下跌的过程,我们预计,这个局面将继续维持半年的时间,等新的金融创新来打破僵局。推荐万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股等公司。     
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