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报告标题: 兴业证券-房地产行业周报:保持适度社会融资规模总体基本面有支撑-180729
上传日期:   2018/8/9
文件大小:   1184KB
文件格式:   pdf 作者:   阎常铭
评级:   推荐 来源:   兴业证券
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一是积极财政政策要更加积极。进一步减税降费,初步测算全年可减税650 亿元;加快今年1.35 万亿元地方政府专项债券发行和使用进度,在推动在建基础设施项目上早见成效。二是稳健的货币政策要松紧适度。保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制,落实好已出台的各项措施。三是加快国家融资担保基金出资到位,努力实现每年新增支持15 万家(次)小微企业和1400 亿元贷款目标。四是坚决出清“僵尸企业”,减少无效资金占用。继续严厉打击非法金融机构及活动,守住不发生系统性风险底线。
    货币政策边际宽松,去杠杆向稳杠杆发展。央行开展1 年期中期借贷便利(MLF)操作5020 亿元,为央行创设MLF 以来最高水平,利率维持3.30%不变。7 月至今,央行已开展MLF 操作共计6905 亿元,为1 年期单月规模历史高点。货币政策边际宽松不断得到确认,去杠杆向稳杠杆发展。
    总体基本面有支撑。因为问题核心是资产配置大趋势,几乎所有国家经济增长中枢下行后都面对居民杠杆率持续提升,对基本面有力支撑。在我们本周发布的深度报告六《居民杠杆率国际比较研究》中,我们研究了全球主要经济体,发现经济增速放缓从三个方面传导带来居民杠杆率的持续提升:1. 从国家和政府的角度来看,应对经济增长中枢下行方式就是信用扩张,在居民端效果更明显一些;2. 从金融机构角度来看,由于金融自由化(脱媒)的影响和整个社会金融机构风险偏好的下降,金融机构更加偏好配置居民端的资产;3. 从居民角度来看,居民端更容易加杠杆容易带来房地产价格的初始启动,而这往往就和居民配置房地产资产意愿形成正向循环。
    未来三四线再无周期。近两年居民杠杆上升最快是在三四线。从三四线杠杆,以及本轮居民房地产杠杆的趋势来看,三四线大概率是中期繁荣,一段时间内仍有支撑,但是中长期来看,三四线房价再无周期,成交量大概率会有所下行。杠杆是本轮三四线中期繁荣最为关键的核心,而不是棚改。
    我们测算,不考虑消费贷,三四线城市2016 年、2017 年净新增有息负债规模分别为3.04 万亿和4.59 万亿,有息负债杠杆率分别为66%和74%。
    增量资金持续买入地产股。本周,陆股通买入MSCI相关标的合计 3297.85万股,其中买入较多的标的有保利地产(982.8 万股)、绿地控股(961.4万股)、荣盛发展(550.4 万股);7 月至今,陆股通买入MSCI 相关标的合计10933.10 万股,其中买入较多的标的有保利地产(4215.0 万股)、万科A(3238.2 万股)、绿地控股(1040.9 万股)。此外,A 股地产公司估值优势明显,美国四大龙头地产公司2018 年平均PE11.4 倍,而A 股纳入MSCI 地产标的2018 年PE 平均仅6.8 倍,其中保利7.2 倍、招商蛇口8.5倍、新城控股6.9 倍、万科7.1 倍、绿地控股6.9 倍,华夏幸福6.5 倍(以2018 年7 月27 日收盘价计算)。
    本周我们统计的42 个重点城市整体成交数据环比变化+12%,同比变化+16%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-0%/+26%/+5%;一/二/三线城市同比分别变化+26%/-0%/+31%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化+37%/-11%/+10%/-4% , 北、上、广、深同比变化+122%/+10%/+29%/+31%。本周的二手房市场中统计的16 个城市成交面积环比变化-5%,同比变化+3%。库存方面,本周统计的18 城市库存去化周期为10.0 个月,环比变化+0.1 个月,其中一/二/三线库存分别变化+0.1/-0.0/+0.1 个月。
    投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、新城控股、万科a、绿地控股,受益标的还有华夏幸福。
    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。
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