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报告标题: 兴业证券-房地产行业周报:市场短期波动不改一二线长期趋势-180909
上传日期:   2018/9/11
文件大小:   2122KB
文件格式:   pdf 作者:   阎常铭
评级:   推荐 来源:   兴业证券
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学区房方面,低总价小户型房源没有再涨,而高总价的学区房价格有下跌;套均总价方面,套均总价低于去年,是08  年到现在从未出现过的现象;豪宅方面,一是高价房投资客占比高,对未来房价预期不太乐观;二是,银行按揭额度较严,买方现金流紧缺,议价空间被迫打开(如3800  万挂牌价的,可能谈到3500  万成交)。2.房租有上涨,平均涨幅约10%。2016  年长租公寓发展较快时,房租也有明显上涨;深圳城中村等改造后,实际供给变少,可以容纳的人数远远少于原来人数。相关自媒体有夸大租房涨幅的嫌疑,按照租金的挂牌价涨幅是30%,成交价是10%。3.  房产税短期对预期有一定影响。深圳6  月份以来,放盘量增加了10%,相当一部分是出于对房产税的担忧,但也不必担心房价有大幅下跌。
        部分城市从供给端进行行政调控,延缓居民杠杆率提升速度,而非扭转。本周,青岛推动企业住房租赁ABS  落地;太原新出具商品住房地块规划条件时,要求至少配建住宅面积20%的租赁住房;鼓励企业利用自有住宅用地自建或与房地产开发企业合作建设租赁住房;佛山发布土地新政  产保区不得新增商品房项目、鼓励旧城改造,等等。行政调控持续,有利于行业长期发展。从韩国的经验来看,政府2005  年在行政上对房价过快上涨和居民杠杆率过快提升采取了一定抑制措施,比如增加持有环节、交易环节税收,实施差别化住房按揭贷款政策,增加供给等等,但是没有改变居民杠杆率提升的大趋势。从韩国的经验来看,行政调控延缓了居民杠杆率的提升速度,而非扭转。
        增量资金持续买入地产股。本周,陆股通买入较多的标的有绿地控股(1076.1  万股)、荣盛发展(220.6  万股)、金科股份(163.0  万股)、金地集团(99.8  万股)。此外,A  股地产公司估值优势明显,美国四大龙头地产公司2018  年平均PE  11.5  倍,而A  股纳入MSCI  地产标的2018  年PE平均仅6.6  倍,其中保利7.0  倍、招商蛇口7.9  倍、新城控股6.3  倍、万科7.1  倍(以2018  年9  月7  日收盘价计算)。
        本周我们统计的42  个重点城市整体成交数据环比变化-14%,同比变化+6%。其中一/二/三线城市成交面积环比分别变化-41%/+0%/-14%;一/二/三线城市同比分别变化+15%/+17%/-12%。其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-59%/-34%/-52%/+1%,北、上、广、深同比变化-8%/+17%/+55%/-13%。本周的二手房市场中统计的16  个城市成交面积环比变化-9%,同比变化-6%。库存方面,本周统计的18  城市库存去化周期为9.1  个月,环比变化-0.0  个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.0/-0.0/-0.1个月。
        投资建议:这是新世界、新视野、新市场。一二线城市基本面中长期上行,集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股和绿地控股,受益标的还有华夏幸福。
        风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。
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