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报告标题: 兴业证券-房地产行业周报:居民杠杆率趋势难以改变-181007
上传日期:   2018/10/9
文件大小:   2375KB
文件格式:   pdf 作者:   阎常铭
评级:   推荐 来源:   兴业证券
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其中,四个一线城市北、上、广、深环比分别变化-75%/-19%/+14%/+6%,北、上、广、深同比变化-39%/-28%/+137%/-25%。本周的二手房市场中统计的16  个城市成交面积环比变化-38%,同比变化-43%。库存方面,本周统计的18  城市库存去化周期为9.0  个月,环比变化+0.2  个月,其中一/二/三线库存分别变化-0.1/+0.5/+0.2  个月。
        周度主要观点:
        央行降准,结果很可能是居民杠杆率提升。中国人民银行决定,从2018年10  月15  日起,下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1  个百分点。1,经济增长中枢下行背景下,货币相对宽松,结果很可能是居民杠杆率持续提升。2,几乎所有主要经济体都是如此,几十年的大趋势。《全球两次大危机比较研究》有阐述。3,此阶段特征是:企业融资需求下降、金融自由化(脱媒)推进、金融机构风险偏好下降。4,宽松提升居民杠杆率,利好需求端。一二线城市基本面中长期上行。三四线再无周期。5,并非留恋旧时代,新时代非想来就来。唯一例外美国90  年代。请参考居民杠杆率系列报告美国篇、日本篇、韩国篇。
        国庆期间,市场成交冷淡,内房股整体下跌。国庆前一周,受中秋假期等影响,市场成交量较小。国庆期间(9.29-10.05),成交量进一步下滑,北京成交套数77  套,上海成交2413  套,深圳成交222  套,仅为今年周均成交量的一半左右。国庆期间,部分三四线城市和一二线城市非核心区域楼盘降价促销。基本面下行自7、8  月份开始加速,整体数据下行可能从9、10  月份开始会有明显表现。国庆期间(10.02-10.05),内房股股价有所调整,其中融创中国(-3.1%)、碧桂园(-1.7%)、中国恒大(-1.8%)、华润置地(-6.0%)、旭辉控股(-2.2%)、新城发展控股(-5.7%)、龙湖集团(-4.7%)。
        一二线基本面长期趋势看好。经济增长中枢下行后,货币宽松带来的很可能是居民杠杆率提升,趋势难改。目前政策局面虽然带来一二线基本面下行趋势,使得一二线城市房地产难以成为信用扩张载体,但从几乎所有国家案例来看,未来可能会有所变化,或者出现在经济下行或者地产数据持续下行后。
        增量资金持续买入地产股。本周,陆股通买入较多的MSCI  标的有绿地控股(1413.8  万股)、保利地产(354.8  万股)、金融街(30.8  万股)。9  月买入较多的标的有绿地控股(3812.3  万股)、金科股份(525.3  万股)、金地集团(223.7万股)。此外,A  股地产公司估值优势明显,美国四大龙头地产公司2018  年平均PE10.1  倍,而A  股纳入MSCI  地产标的2018  年PE  平均仅6.8  倍,其中保利7.4  倍、招商蛇口8.7  倍、万科7.4  倍、新城控股6.5  倍(以2018  年9  月28日收盘价计算)。
        9  月27  日,厦门市放宽高校毕业生、技术工人、留学归国人员落户限制。同时,放宽在厦门市居住就业的外来务工人员落户条件,连续8  年社保减为5年。
        投资建议:居民杠杆率趋势难以改变,长期看好一二线城市基本面,地产公司集中度提升趋势延续,地产股“便宜”的特征明显,增量资金中长期将带来房地产核心资产的行情。持续推荐保利地产、招商蛇口、万科a、新城控股、绿地控股,受益标的还有华夏幸福。
        风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市房地产调控超预期严格,居民去杠杆力度超预期,房地产税出台超预期。
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