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报告标题: 国泰君安-房地产-对当前板块表现的点评(十一)-超预期的2018,和滞后的2019-190102
上传日期:   2019/1/2
文件大小:   576KB
文件格式:   pdf 作者:   谢皓宇,卜文凯
评级:   增持 来源:   国泰君安
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1)2018  年,住宅用地总供给面积17.4  亿平方米,同比增长12.7%,总量超市场预期,成交面积14.2  亿平方米,同比增长4.5%,年内增速呈现前高后低的走势,楼面价2354  元/平方米,较2017  年下跌8.4%,是2014  年以来首次下跌;2)预计全国2018  年全国商品住宅销售面积接近15  亿平方米,因此若以百城住宅用地成交14.2  亿平方米对比,预计2019  年的商品房供给市场较为充足。
        从结构上看,40  大中城市代表的重点一二线2018  年土地出让和销售基本匹配,土地出让强度处于历史较低水平。1)2018  年重点一二线城市住宅用地出让6.6  亿平,同比增长1%。对应全年销售面积(保守估计12  月份维持11  月单月增速)5.0  亿平,我们假设住宅用地80%用来开发商品房,那么2019  年潜在新增供给可以满足6%左右的销售增长;2)从土地出让强度(出让面积
        0.8/销售面积)来看,2018年重点一二线城市土地出让强度为1.06,接近2017  及2015  年的水平,高于2016  年的0.91,低于2012-2014  年1.7  左右的水平。过去五年一二线城市累积土地出让强度为1.11,基本满足销售规模。
        根据克而瑞数据,12  月TOP50  房企销售金额增速反弹2  个百分点至24%,再次超预期,反衬三个特性:商品房库存低、开工推盘旺、去化率下行慢于预期。数据依然展现强姿态,12  月TOP50  房企销售金额反弹,尽管TOP10  增速继续下行,但TOP10~50  依然表现良好。考虑到今年以来,TOP50  房企和全国成交走势相对一致,因此判断12  月份的统计局数据依然保持销售金额的正增长。以此进行推断,在11月统计局投资开工销售数据超预期之后,12  月将继续超预期,核心的原因在于商品房库存低、因此去化率下行较慢,也就导致开发商存在推盘动力,导致投资开工强。
        较好的数据表现,与刺激相关的政策出台将滞后,预计在2019  年下半年,此前仍然以托底政策为主,基本面仍处于下行通道。按照我们对政策的分类,以企业融资、和居民行政管控的政策最为有效,但在数据较强的背景下,这两类政策松动的概率仍然较低,基本面仍然处于下行区间。按照目前库存累积速度,预计在2019  年年中将达到一定量、并反向传导有实质作用政策的松动预期。建议关注万科A、华夏幸福、保利地产、招商蛇口等公司。
        
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