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报告标题: 招商证券-房地产-国管公积金政策深度解读:国管公积金政策“滞后补课”、回归基本住房保障本源且兼顾“稳房价”预期管理-190414
上传日期:   2019/4/15
文件大小:   470KB
文件格式:   pdf 作者:   赵可,刘义,李洋
评级:   推荐 来源:   招商证券
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行业政策面“因城施策、结构放松”仍是主基调,国管公积金政策变化或是一个干扰,但也不宜过度解读,更应该看到政策对基本住房需求仍是鼓励的。坚定房地产股票配置回归均衡配置。                                                                                                                        
        一.政策变化核心内容
        4  月  12  日中央国家机关住房资金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》,比较明显的政策变化包括:
        1.二套房认定标准从“认房不认贷”调整为“认房又认贷”
        2.二套房贷款额度上限由  80  万下降至  60  万
        3.上调首付比例,其中,首次购买经济适用住房,首付比例维持  20%;购买经济适用住房之外的首套住房,首付比例上调至  30%;购买二套住房,首付比例由此前的  30%上调至  60%
        二.政策变化的主要原因
        1.“政策滞后”补课意味明显。从历史经验来看,北京公积金政策调整往往滞后于商业贷款政策,或是决策流程和系统性重要程度的差异造成,国管公积金政策又滞后于市管公积金政策,此次政策调整也不例外。本轮周期来看,北京商贷政策最早于  2016  年  930  收紧,2017  年  3  月进一步收紧;市管公积金  2018年  9  月才开始收紧,《调整住房公积金个人住房贷款政策》,对认定标准、首付比例、额度上限等都进行了不同程度的收紧;而本次国管公积金政策调整力度基本参照  18  年  9  月市管公积金的政策标准,政策滞后“补课”的意味比较明显,给之前北京房贷政策中唯一“认房不认贷”的国管公积金打上“补丁”。
        2.国管公积金余额或不足,收紧或是一种相机动态调节机制,这个原因或是当前政策变化最重要的原因。此前国管公积金政策调整滞后,某种程度上是对购房者的“鼓励”,导致  18  年公积金余额或相对不足,18  年公积金数据虽暂未公布,但根据中央本级公共财政支出可大致推测去年国管公积金应该放量比较明显。
        3.明确公积金回归基本住房保障功能,对可能出现的“炒房苗头”也或具备一定的预期管理功能。19  年  3  月北京一二手房交易量均明显回暖,可能催化投资买房的“苗头”;本次政策变化主要针对二套房贷款,对首套房贷款收紧力度相对较小,对经适房基本不变,主要目的就是为了确保住房公积金贷款主要用于保障首次购房和购买政策性住房需求,“房住不炒”、“有保有压”的政策意图不言而喻。
        三.政策收紧的实际影响
        1.此前市场已有预期,也是推动  3  月需求加速释放的动力。国管公积金政策收紧早在三月就有传言,3月北京一二手房交易量明显回暖一定程度上也是对政策落地的提前反应;所以,短期看,未来需求释放可能随着预期转换呈现一定程度的脉冲式调整,以反应此前需求的提前释放,但本质上讲,此次政策出台属于靴子落地,不算超预期。
        2.国管公积金在北京住房贷款中的占比较低。国管公积金缴存人数约占全部公积金缴存人数的  10%,而选择公积金贷款的人数占北京所有住房贷款的比例不到  50%,因而选择国管公积金贷款的人数
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