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>> 光大证券-银行业研究-基于按揭贷款利率分布的分析:如果存量按揭贷款利率被下调-221122
上传日期:   2022/11/23 大小:   1444KB
格式:   pdf  共10页 来源:   光大证券
评级:   买入 作者:   王一峰
行业名称:   银行
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今年以来,伴随着国内疫情反复、外需趋弱,宏观经济下行压力进一步加大,居民收入、就业承压,预期有所恶化。在此背景下,居民按揭贷款早偿增加,按揭贷款增长乏力。调降存量首套高利率房贷,压降LPR加点点差,对高利率的刚需购房按揭贷款予以优惠,符合市场各方预期。
  我们认为:受疫情持续影响,部分居民资产负债表受损,而高利率按揭一方面降低了居民资产负债表的安全性,另一方面也不利于消费的恢复。通过下调存量房贷利率,从“防风险、扩消费、促公平”的角度看,具有现实意义。且存量按揭贷款的降息,一定程度上也有助于缓解贷款早偿压力,进而促进按揭贷款平稳增长,甚至能够促进住房销售尽快复苏。
  本文将聚焦分析:①存量按揭的定价分布等基本特征;②回溯2008年按揭贷款统一利率打折后的影响;③对现阶段存量按揭贷款利率调整做出模拟测算。
  存量按揭中高利率按揭贷款占比大,居民侧面临一定还本付息压力
  截至9月末,金融机构个人住房贷款余额为38.9万亿,今年以来共增长0.6万亿,远不及上年同期的2.9万亿,按揭贷款增长因居民购房行为放缓和早偿率增加而受到冲击。从按揭贷款利率的角度看,新发放按揭贷款利率年内大幅走低,9月平均利率为4.34%,较年初大幅下降129bp;9月末为LPR+4bp,而去年末为LPR+98bp,LPR加点下降94bp。
  存量按揭贷款多为2017年之后发放,高息贷款占比较大。基于数据可得性,我们对2009年以来发放的按揭贷款进行分析,推测实际执行不同利率的分布情况。这需要对历年央行货币政策执行报告披露数据进行两方面处理。一是根据贷款基准利率、LPR的历次调整进行回溯,计算按揭贷款当前实际执行的利率水平;二是根据按揭贷款摊还、早偿等因素计算各期按揭贷款发生额。对此我们做出以下假设:
  假设一:综合考虑近年来居民收入、房价上涨、房屋置换、按揭规模、贷款早偿等多重因素,假设2009年之前的存量按揭统一计算摊还期,2009-2013年的按揭贷款平均摊还期限为8年,2014-2016年的按揭贷款平均期限为12年,2017年以来的按揭贷款平均期限为15年。总体看,按揭贷款实际还款期限远低于名义合同期限,但随着时间推逝,实际还款期有所延长。
  假设二:新发生按揭贷款的摊还规模按等额本息的还款方式计算。
  基于以上假设,我们计算得到,2009年以来每个实际执行利率水平所对应的新发生按揭贷款规模,及其摊还至当前时点当所剩的余额。
  从测算结果来看,按揭贷款金额与定价分布大致呈现以下特征:
  ①从新发生情况看,1)量:2009-2016年,新发生按揭贷款规模持续走高,2016年新发生按揭贷款规模达到7.3万亿左右的历史峰值,这很大程度上源于期间楼市政策较为宽松。而在2017年“3.17”新政之后,随着各地房地产调控政策显著升级,力度持续加码,新发生按揭贷款规模趋于稳定,但整体仍处在高位。2017-2021年,年均新发生按揭贷款规模在6.7万亿左右,明显高于年均净新增规模的4万亿;2)价:新发生按揭利率跟随按揭调控政策运行,2017年后,为遏制房价快速上涨,按揭贷款利率开始系统性高于贷款基准利率,对于首套购房者也不例外。2017-2018年,新发生按揭贷款利率由基准利率打折低位大幅上行123bp至5.55%,2019-2021年在5.3-5.6%区间内高位运行。
  ②从余额情况看,1)量:在央行贷款投向报告披露的每期净增额基础之上,综合考虑按揭摊还、早偿因素,测算结果显示早期发放的按揭贷款已基本摊还完毕,存量按揭贷款绝大多数为2014年以后发放。其中,2014-2016年的按揭利率下行时期,测算存量余额为7.6万亿,占全部按揭贷款的19.5%左右。而2017-2021年的利率高位时期,测算存量余额为28.5万亿,占比73%左右。可以看出,由于临近年份按揭贷款利率更高、投放量更大、以及摊还期较短,造成存量按揭贷款实际执行的定价水平普遍较高。2)价:从实际执行的定价情况看,基准利率换锚后LPR加点幅度超50bp的按揭贷款占比为64.4%,加点幅度超80bp的按揭贷款占比为29.5%。
  高息按揭导致居民端DTI指数有所恶化,居民债务负担压力颇重。考虑到2017年以来高息按揭贷款发放较多的现状,且新发放按揭贷款约90%为首套房贷款,这部分刚需阶层更容易受到“误伤”。一方面,2017年以来,居民DTI指数(人均按揭贷款利息支出/人均收入)上行斜率更为陡峭,1-3Q22居民DTI为3.1%,较2016年提升近1倍。同时,在收入增长放缓的背景下,居民对未来现金流预期进一步恶化,早偿意愿或明显提升,抑制按揭贷款回暖的同时,也在滋生按揭贷款“断贷”风险。四大行披露数据显示,除农行按揭贷款不良率较1Q末持平,工行、建行、中行较1Q末分别提升7bp、5bp、9bp。
  另一方面,高息按揭偿还也在一定程度上压制了消费需求的释放。近年来,全国居民人均消费支出占人均可支配收入的比重呈现明显下行趋势,1-3Q22占比为64.7%,较2016年下降7.1pct。因此,降低首套高利率按揭贷款对于“防风险、扩消费、促公平”有现实意义。
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