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>> 中邮证券-房地产行业研究-地产融资三支箭进展点评:三箭齐发,进展迅速-221123
上传日期:   2022/11/24 大小:   1075KB
格式:   pdf  共12页 来源:   中邮证券
评级:   强于大市 作者:   刘清海
行业名称:   房地产
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事件描述
  地产融资三支箭推进迅速,信贷方面今日国有大行与优质房企签订合作协议、债券方面今日扩容首批民营房企落地、股权方面前日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。
  1)信贷方面,11月23日国有大行与优质房企签订合作协议。其中,①交行为万科、美的置业分别提供1000亿、200亿意向性授信;②中行为万科提供1000亿意向性授信;③工行为龙湖、碧桂园提供数百亿意向性授信;④农行与万科、龙湖、华润、中海、金地共5家房企签署银企战略合作协议。
  2)债券方面,11月23日扩容首批民营房企落地。中债增信公司出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函,拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。
  3)股权方面,11月21日证监会主席提出改善优质房企资产负债表。
  事件评论
  地产政策已形成组合拳,稳楼市三位一体,稳融资三箭齐发。目前来看,地产政策已形成组合拳。我们在9月初报告中提出的逻辑:①政策底已至、②政策能级由地方上升至中央、③释放稳楼市更为积极的信号意义、④政策力度持续加大。至此,我们当初提出的逻辑依次得到验证。首先,需要明确的是,本轮地产政策的用意在于“稳”,而非以往周期中的“刺激”。稳楼市,根本是需要把销售稳住,制约销售企稳的因素包括:需求不振、楼盘停工、居民对民企不信任等。因此,稳楼市需要三个支点,即稳需求、保交楼、稳主体(尤其是民营房企),目前来看已形成三位一体的政策体系。而稳主体的当务之急,在于稳融资,目前来看基本形成三箭齐发之势。
  稳融资三箭齐发,进展迅速。三支箭是2018年提出的融资支持政策,分别为信贷、债券、股权融资。目前来看,今年支持民企融资的工具不断推出,本轮基本形成稳地产融资“三箭齐发”的态势。目前来看,稳融资三支箭推进速度快,效果值得期待。1)债券融资方面,5月、8月分别落地CRMW、中债增信担保发债,落地约80亿,11月份房企名单扩容、额度提升,目前总额度超过1000亿,新落地62亿。2)信贷融资方面,11月21日全国性商业银行信贷工作座谈会提出稳定地产信贷,11月23日4家国有行签署近3000亿授信;3)股权融资方面,2022金融街论坛年会提出改善优质房企资产负债表、支持涉房企业并购重组及配套融资、开展股权融资等。
  第三支箭股权融资或许值得期待,改善资产负债表、支持股权融资。优质企业在获得信贷、债券融资之后,客观上存在降杠杆需求。2022年金融街论坛年会是近些年首次提出改善优质房企资产负债表,支持涉房企业并购重组、股权融资等表述,稳融资第三支箭或许值得期待(即股权融资)。改善资产负债表主要以降杠杆、增加流动性、降低融资成本、提高期限匹配度等为目的,可以包括多种方式,例如增加资本金、资产负债出表、提高长期资金来源等。本次年会提出改善优质房企资产负债表,或许意味着优质地产公司有望迎来股权融资、资产证券化等融资的时间窗口期。
  楼市销售有望缓慢筑底,但房企或将呈现出清、修复、增长并存的局面。1)行业销售端,未来十年我国商品住宅需求虽然中枢见顶,但仍然具有支撑,按1-9月增速测算,2022年全年商品住宅销售面积预计达到12亿平左右,或已在需求中枢附近。2)出清:负债驱动型的非国企目前出险比例较高,合同负债/有息负债在1.6以下的房企未出险比例仅约12.5%。3)修复:优质民企信用资质有望逐步修复,受益于稳楼市、担保发债等政策,投资者对于优质民营房企信心有所恢复,债券价格开始企稳回升;4)增长:稳健型民企、积极型国央企10月份销售额已经实现单月正增长。
  投资建议:政策组合拳持续发力,看好地产板块行情持续性,配置重点关注三条思路,优质民企信用修复、行业见底复苏、区域格局优化。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳,我们认为目前政策已形成组合拳,销售正处于磨底阶段,楼市在政策组合拳之下是逐步恢复的,但恢复过程或将是缓慢且充满波动的。标的上建议关注三条思路:1)优质民企(包括混合所有制房企)信用修复思路,建议关注新城控股、金地集团;2)天地源、滨江集团、华发股份等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健,有望实现逆势发展;3)行业见底复苏带来的β行情,利好保利发展、招商蛇口等龙头房企。
  风险提示
  政策施行效果不及预期、疫情恶化。
 
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