研报下载就选股票报告网
您好,欢迎来到股票分析报告网!登录   忘记密码   注册
>> 广发证券-物业行业2022年11月月报:淡季龙头集中度加速提升,政策驱动估值快速修复-221207
上传日期:   2022/12/7 大小:   3113KB
格式:   pdf  共29页 来源:   广发证券
评级:   买入 作者:   郭镇,乐加栋,欧阳喆
下载权限:   此报告为加密报告
核心观点:
  内生面积增长:淡季龙头集中度加速提升。根据克而瑞数据,22年10月TOP50物企实现新增内生合约面积7265万平米,环比大幅下滑31.9%,单月规模创22年2季度以来新低。其中,关联方贡献3080万平米,环比增长30.9%,外拓贡献4185万平米,环比下滑49.7%,10月是拓展的淡季,主要是外拓面积大幅下滑导致10月的整体拓展规模下降。分内部结构来看,TOP10物企依然保持了最强劲的增长实力,10月新增合约面积4503万平米,在TOP50物企新增合约面积中占比62.0%,环比提高7.3pct,是TOP50中唯一占比提高的物企,马太效应在下行阶段加速。TOP10物企在淡季中实现新增合约面积集中度提高的原因,是在拓展的淡季,依然维持了强劲的外拓实力,各类物企普遍出现了外拓的下滑,但是大物企的下滑速度显著慢于小物企,因此在面积增长上保持了更强的韧性,实现了集中度提高。基于内生合约面积计算2022年物企潜在面积增速,华润万象生活由于22H1的收并购预计增长70%,卓越商企服务(33%)、滨江服务(29%)的增速也较高,中小型物企在低基数下规模增速更快。
  收并购:热度持续下降,估值持续下滑。11月发生2起收并购,碧桂园服务继续收购合富辉煌21%股权,第一服务控股拟收购世纪生活物业8%股权。22Q4合计收并购金额3.9亿元,创18Q4以来新低,交易PE也从上半年的10x以上下降至10x以下,收并购热度持续下降。
  估值与资金:超额收益明显,物业龙头弹性大于地产。11月以来,物业板块平均上涨42.8%,相较于恒生指数(27.2%)的超额收益为15.7%,超额收益明显,民企龙头涨幅较大。物业龙头弹性明显大于关联地产龙头,11月以来央国企龙头上涨49.7%(关联地产上涨25.1%),民企龙头上涨121.7%(关联地产龙头87.6%)。物业板块动态PE为11.3x,处于19年来10%分位,估值仍处低位,龙头央国企25.2x(34%分位),龙头民企7.8x(8%分位)。11月南向资金增持港股物业100亿港元,占港股通物业市值比例9.8%,提高1.3pct。
  重大事件简评:物业资金被地产占用问题仍然存在。在地产政策持续放松的环境下,政策的传导有时滞,对于房企而言也有政策效果的分化,部分民营地产公司在较强的现金压力下,仍然选择占用物业资金,包括违规占用、物业贷款、以车位代销为代表的商业占用等。
  投资建议:地产供给侧改革后的集中度提升会传导至物业新盘增量市场,2G端的存量房市场中强信用物企具备一定竞争优势,收并购市场一二级估值倒挂对于估值较高的央国企更为友好。在面积增长的3个渠道中,以央国企龙头为代表的均具备更强的竞争优势。
  风险提示。房地产下行;市场竞争加剧;外拓及增值服务不及预期等。
  
 
Copyright © 2005 - 2021 Nxny.com All Rights Reserved 备案号:蜀ICP备15031742号-1