事件：2023年3月17日公司发布2022年度业绩公告。
　　投资要点
　　销售排名稳居TOP10，业绩改善含金量高
　　2022年公司主营收入2506亿元，同比+12%，其中运营及服务收入236亿元，同比+25%。归母净利润244亿元，剔除公允价值影响后核心净利润225亿元，同比+0.5%。2022年公司合同销售金额2015.9亿元，同比销售面积1304.7万平，并表回款率100%。根据克尔瑞销售榜单，公司销售金额位于榜单第9位，稳居行业TOP10。我们认为，公司2022年保持行业销售金额前十排位得益于公司良好的口碑、优秀的品牌力及产品力。在2022年行业风险未完全出清、购房客户观望情绪持续增加的情况下，公司能够保持稳健的销售，与此同时营业收入、核心净利润同比增速均保持正增长，我们认为这足以显示出公司穿越周期的能力和经营韧性。
　　重视城市深耕，高质量发展
　　新增土储方面，2022年公司新增34个项目，总建筑面积为448万平，权益建面291万平，其中长三角地区占比52%。截止2022年底，公司累计土地储备5795万平，权益建面3975万平，平均成本为5221元/平，占销售均价比例为34%。公司土储在环渤海、西部、长三角、华中和华南区域占比分别为32%、25%、20%、14%、10%。城市深耕方面，公司在10个城市进入当地销售排名前三，22个城市进入前五，深耕效果显著。我们认为，从公司拿地情况来看，公司坚持量入为出，持续重仓核心城市，拿地成本控制有效，整体经营发展策略稳健，为后续长期可持续发展打牢基础。
　　财务稳健，持续受益融资政策利好
　　截止2022年底，公司三道红线全部达标，连续7年保持绿档水平。2022年公司已全部偿还境外债务，2023年无到期境外债务，2022年外汇债务掉期比例98%，良好地规避了汇率风险。公司平均借贷成本仅为4.1%，处于行业低位。年底公司派息0.8元，全年合计派息1.13元，派息比例28%。2022年11月，公司发行20亿元中期票据，公司为首个获得“第二支箭”政策支持的民营房企。2022年12月，公司发放境外贷款7亿元，获得首笔“内保外贷”业务支持。我们认为，公司财务稳健，融资渠道保持通畅，公司虽为民营企业，但能够凭借自身良好的经营状态，持续受益于融资利好政策，债务风险已出清。
　　多元化业务全面开花，冠寓租金保持高速增长
　　商业投资方面，2022年公司新增运营15座商场。截止2022年底，公司已在17座城市运营76座商场，运营面积722万平。2022年商场租金收入94.3亿元，同比增长16%，5年CAGR+27%。长租公寓方面，截止2022年底，冠寓已在30个城市累计开业11.6万间，开业6个月以上的房源出租率为91.1%，2022年租金收入24亿元，同比+9%，5年CAGR+51%。智创生活方面，截止2022年底，公司在管面积3.2亿方，2022年营业收入137.5亿元，毛利率为34.3%。综合来看，公司多元业务多年保持稳健增长，我们认为这凸显出公司较强的运营管理能力。
　　投资建议
　　我们认为公司优异的经营策略和稳定管理能力，在公司销售和业绩结转表现上持续得到印证。我们预测公司2023年EPS 4.06元，给予公司2023年7倍PE估值，对应目标价32.65港元，维持“买入”评级。（非特别注明均以人民币计价，取近12个月平均汇率，1港币=0.87人民币）
　　风险提示：政策出台速度及力度不及预期、疫情影响销售恢复。
　　

研究报告全文：证券研究报告公司点评房地产开发龙湖集团00960报告日期2023年03月18日践行高质量发展稳健前行龙湖集团2022年度报告点评事件2023年3月17日公司发布2022年度业绩公告投资评级买入维持投资要点分析师杨凡销售排名稳居TOP10业绩改善含金量高执业证书号S12305211200012022年公司主营收入2506亿元同比12其中运营及服务收入236亿元yangfan02stockecomcn同比25归母净利润244亿元剔除公允价值影响后核心净利润225亿元同比052022年公司合同销售金额20159亿元同比销售面积13047万基本数据平并表回款率100根据克尔瑞销售榜单公司销售金额位于榜单第9位收盘价HK2185稳居行业TOP10我们认为公司2022年保持行业销售金额前十排位得益于公总市值百万港元13856625司良好的口碑优秀的品牌力及产品力在2022年行业风险未完全出清购房总股本百万股634170客户观望情绪持续增加的情况下公司能够保持稳健的销售与此同时营业收入核心净利润同比增速均保持正增长我们认为这足以显示出公司穿越周期的股票走势图能力和经营韧性龙湖集团恒生指数重视城市深耕高质量发展11-6新增土储方面2022年公司新增34个项目总建筑面积为448万平权益建-23面291万平其中长三角地区占比52截止2022年底公司累计土地储备-405795万平权益建面3975万平平均成本为5221元平占销售均价比例为-57-7434公司土储在环渤海西部长三角华中和华南区域占比分别为322204220522062207220822102211221223012302230325201410城市深耕方面公司在10个城市进入当地销售排名2203前三22个城市进入前五深耕效果显著我们认为从公司拿地情况来看相关报告公司坚持量入为出持续重仓核心城市拿地成本控制有效整体经营发展策略龙湖集团首获第二支稳健为后续长期可持续发展打牢基础1箭融资支持经营性收入业绩财务稳健持续受益融资政策利好可期20221117截止2022年底公司三道红线全部达标连续7年保持绿档水平2022年公2践行长期有质量发展优质司已全部偿还境外债务2023年无到期境外债务2022年外汇债务掉期比例标杆值得更多信心龙湖集团98良好地规避了汇率风险公司平均借贷成本仅为41处于行业低位跟踪点评报告20220814年底公司派息08元全年合计派息113元派息比例282022年11月32022325-龙湖集团年报点公司发行20亿元中期票据公司为首个获得第二支箭政策支持的民营房评六大航道协同发展轻重并举把握增长动能20220326企2022年12月公司发放境外贷款7亿元获得首笔内保外贷业务支持我们认为公司财务稳健融资渠道保持通畅公司虽为民营企业但能够凭借自身良好的经营状态持续受益于融资利好政策债务风险已出清多元化业务全面开花冠寓租金保持高速增长商业投资方面2022年公司新增运营15座商场截止2022年底公司已在17座城市运营76座商场运营面积722万平2022年商场租金收入943亿元同比增长165年CAGR27长租公寓方面截止2022年底冠寓已在30个城市累计开业116万间开业6个月以上的房源出租率为9112022年租金收入24亿元同比95年CAGR51智创生活方面截止2022年底公司在管面积32亿方2022年营业收入1375亿元毛利率为343综合来看公司多元业务多年保持稳健增长我们认为这凸显出公司较强的运营管理能力投资建议我们认为公司优异的经营策略和稳定管理能力在公司销售和业绩结转表现上持续得到印证我们预测公司2023年EPS406元给予公司2023年7倍PE估值对应目标价3265港元维持买入评级非特别注明均以人民币计价取近12个月平均汇率1港币087人民币风险提示政策出台速度及力度不及预期疫情影响销售恢复httpwwwstockecomcn15请务必阅读正文之后的免责条款部分龙湖集团00960点评报告财务摘要Table百万元Forcast2022A2023E2024E2025E营业总收入250865288776325174365988-12151313归母净利润24362257332916932681-261312每股收益元384406460515PE495468413369资料来源Wind浙商证券研究所图12018-2022年公司营业收入及同比增速图22018-2022年公司利润率情况403413363000702936025003025350200021240201471500155147301331231000201011110310110050010900002018201920202021202220182019202020212022营业收入亿元左轴yoy右轴毛利率核心税后利润率核心权益后利润率资料来源Wind公司年报浙商证券研究所资料来源Wind公司年报浙商证券研究所图32018-2022年公司销售额及同比增速图42018-2022年公司销售面积及同比增速1709350040180016163028521620929011600142430002706302014001236135130524252025001161200152102006201657721010002000008001500600-10-10400-2361000-20-20200500-30-3050-300-402018201920202021202220182019202020212022全口径合约销售面积万平方米左轴全口径合约销售额亿元左轴yoy右轴yoy右轴资料来源Wind公司年报浙商证券研究所资料来源Wind公司年报浙商证券研究所httpwwwstockecomcn25请务必阅读正文之后的免责条款部分龙湖集团00960点评报告图52018-2022年公司销售均价及同比增速图62022年公司销售金额各区域分布情况1703218000162291674416975815451916000576491400041200021314391000008000-17-26000-44000-6202000-8-900-102018201920202021202221平均销售价格元平方米左轴yoy右轴长三角环渤海西部华南华中资料来源Wind公司年报浙商证券研究所资料来源Wind公司年报浙商证券研究所图72018-2022年公司加权平均融资成本图82018-2022年公司三道红线情况100445064239398035406426656696746485581464560531511304446946941414020420103000201820192020202120222剔除预收款后的资产负债率左轴20182019202020212022净负债率左轴现金短债比倍右轴资料来源Wind公司年报浙商证券研究所资料来源Wind公司年报浙商证券研究所表1可比公司估值EPS元PE倍总市值代码简称亿元20222023E2024E20222023E2024E001979SZ招商蛇口107209611314414411229960600048SH保利发展1725153219241942659599000002SZ万科A1795203217233783732682600383SH金地集团3942132282434103823591109HK华润置地2567港元4414775297116575920688HK中国海外发展2165港元331341366520505470平均8016946100960HK龙湖集团1386港元384406460495468413资料来源Wind浙商证券研究收盘价为2023年3月17日数据除龙湖集团外其余公司EPS为Wind一致预期httpwwwstockecomcn35请务必阅读正文之后的免责条款部分龙湖集团00960点评报告表附录三大报表预测值TableThreeForcast资产负债表利润表百万元20222023E2024E2025E百万元20222023E2024E2025E流动资产540238611662692156782550营业总收入250865288776325174365988现金720957960896244115456营业成本197527227896256651288894应收账款5447577064977314销售费用5338605864977314存货325469379827427752481490管理费用6794750084479874其他137227146457161662178290财务费用-1144320930992915非流动资产246536254296262018269704固定资产2770341240214600营业利润40318473215357959907无形资产7381749976127719利润总额45822482985474661338其他236385243385250385257385所得税12999135241532917175资产总计7867748659589541741052254流动负债335875376103420995471332净利润32823347753941744163短期借款20657200002000020000少数股东损益846190411024911482应付账款64429759658555096298其他250790280138315445355034归属母公司净利润24362257332916932681非流动负债217720222720227720232720EBITDA41206478615415760521长期借款187351192351197351202351EPS元384406460515租赁负债其他30369303693036930369负债合计553595598823648715704052少数股东权益91079100120110369121851股本546546546546留存收益和资本公积141554166468194544225805主要财务比率归属母公司股东权益14210016701419509122635120222023E2024E2025E负债和股东权益7867748659589541741052254成长能力营业收入1203151112601255营业利润076173713221181归属母公司净利润21356313351204获利能力毛利率2117210021002100现金流量表净利率1308120412121207百万元20222023E2024E2025EROE1714154114951444经营活动现金流-123002105723983ROIC007007007008净利润-257332916932681偿债能力折旧摊销-540578614资产负债率7036691567996691少数股东权益-90411024911482净负债比率5829496939653070营运资金变动及其他-230151893820794流动比率161163164166-速动比率063061062063投资活动现金流-411440343954营运能力资本支出-130013001300总资产周转率032033034035其他投资-281427342654应收账款周转率4600500050005000-应付账款周转率307300300300筹资活动现金流-673387817每股指标元借款增加-434350005000每股收益384406460515普通股增加-000每股经营现金000194332378已付股利-501653875817每股净资产3677421248175491其他-000估值比率现金净增加额-1600975121663619212PE495468413369PB052045039035EVEBITDA622529479406资料来源Wind浙商证券研究所公司2022年现金流量表暂未公布httpwwwstockecomcn45请务必阅读正文之后的免责条款部分龙湖集团00960点评报告股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn55请务必阅读正文之后的免责条款部分