>> 东方证券-房地产行业2023年4月统计局数据点评:低基数效应下销售增幅扩大,区域分化明显-230518
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2023/5/19 |
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来源: |
东方证券 |
评级: |
看好 |
作者: |
赵旭翔 |
行业名称: |
房地产 |
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统计局公布2023年1-4月房地产市场运行情况。1-4月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为37636万平米/39750亿元/35514亿元/31220万平米,同比增速分别为-0.4%/+8.8%/-6.2%/-21.2%,前值-1.8%/+4.1%/-5.8%/-19.2%。 低基数效应下单月销售增幅扩大,区域间分化明显。本月统计局销售数据同比计算的基数与历史数据不一致,根据国家统计局回应,本月数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素,具体原因包括对毁约退房的商品房销售数据进行修订、对统计执法检查中发现的问题数据进行改正、剔除具有抵押性质的销售数据等。可比口径倒算下4月单月同比增速进一步扩大,主要原因是去年同期受疫情影响基数较低;单月环比降幅较深除有季节性因素之外,我们认为4月的市场热度的确较2-3月有所下降。从5月上半月主要城市的高频数据来看,同比增幅仍较4月收窄,销售大概率延续弱复苏的态势。 新开工降幅持续扩大,房地产投资承压。可比口径计算4月新开工面积单月同比下降27.4%,低基数效应下仍维持较大降幅。我们认为新开工面临多方面的阻力:土地成交缩量趋势未改;地方城投此前拿地项目入市节奏缓慢;去化率和成交价无明显改善时房企补库存动力不足;保交楼政策推动下竣工持续回暖,4月单月竣工面积同比增速扩大至41.8%,对新开工存在挤出效应等。4月房地产投资同比-7.3%,降幅扩大。当前行业新开工和竣工趋势背离,施工面积承压,预计建安成本对房地产投资的支撑走弱;另一方面房企投资拿地缩量趋势未改,共同制约投资修复速度。 销售带动资金面改善,外部融资仍有缺口。1-4月房地产企业到位资金45155亿,同比-6.4%,降幅进一步收窄。按照可比口径推算单月到位资金10447亿,同比+3.6%,前值+2.8%。分项来看,国内贷款融资1149亿,同比-11.7%,前值+6.1%;自筹资金2794亿,同比-24.3%,前值-17.4%;定金及预收款4016亿元,同比+31.2%,前值+13.5%,个人按揭贷款2034亿,同比+23.1%,前值+20.0%。 TOP10集中度回升,百强销售进一步分化。克而瑞数据显示,2023年1-4月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比分别+17.3%、+24.9%、-2.2%和-9.8%。2023年1-4月TOP10销售集中度为25.3%,前值为24.0%,集中度有所回升。 投资建议与投资标的 4月房地产销售、到位资金进一步改善,但投资和新开工降幅扩大。4月单月销售数据同比增速扩大但环比降幅较深,主要原因是去年同期疫情影响下的低基数效应,但从高频数据走势和实际案场到访、认购情况来看,4月市场热度较2-3月有所下降,5月上半月的表现也较为平淡,销售大概率延续弱复苏的态势。4月销售均价明显提升,我们认为主要原因是销售持续分化导致的结构性变化,重点城市和板块的销售占比提升,且销售均价较高的东部区域去年同期受疫情影响严重,销售占比恢复后进一步推高成交均价增速。销售回款改善带动房企资金面修复,与销售相关资金分项单月增幅均有扩大,但仍落后于销售;融资相关分项存在缺口,主要受制于行业新开工缩量和民企信用融资持续净流出。竣工持续改善,投资和新开工数据承压。新开工面临土地成交缩量、地方城投拿地项目入市节奏缓慢、房企补库存动力不足、竣工挤出效应等多方面的阻力;新开工和竣工趋势背离,预计建安成本对房地产投资的支撑将走弱,叠加房企投资拿地缩量,共同制约后续房地产投资改善。预计行业仍将维持弱复苏的态势,看好能够穿越本轮周期的企业,看好央国企和稳健经营的高评级民企在当前竞争格局中的相对优势,同时看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业。 风险提示:地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险进一步扩大。
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