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>> 中银证券-房地产行业第20周周报:新房同环比增速均转负,二手房环比转降-230522
上传日期:   2023/5/22 大小:   3525KB
格式:   pdf  共29页 来源:   中银证券
评级:   强于大市 作者:   夏亦丰,许佳璐
行业名称:   房地产
下载权限:   此报告为加密报告
本周新房成交面积同环比增速均转负;二手房成交面积环比转降,同比仍保持正增长。土地市场环比量价齐升,溢价率同环比均上升,土拍热度有所回升。
  核心观点
  本周新房成交面积同环比增速均转负;二手房成交面积环比转降,同比仍保持正增长。43城新房成交面积为336.8万平方米,环比下降9.2%,同比下降5.5%,同比增速较上周减少了9.6个百分点,一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为-3.3%、-15.1%、-12.9%,同比增速分别为114.3%、2.1%、-14.8%,其中一线城市同比增速较上周增加了49.7个百分点,二、三线城市同比增速较上周分别减少了23.5、43.3个百分点。15城二手房成交面积为191.3万平方米,环比下降13.6%,同比上升58.2%,同比增速较上周小幅下降1.3个百分点,一、二、三线城市环比增速分别为-11.4%、-13.0%、-23.7%,同比增速分别为40.0%、63.6%、85.2%,其中一线城市同比增速较上周增加了19.6个百分点,二、三线城市同比增速较上周分别减少13.4、49.8个百分点。
  新房库存面积、去化周期环比均上升,同比均下降。14城新房库存面积为1.01亿平方米,环比上升0.1%,同比下降2.4%,去化周期为12.5个月,环比上升0.1个月,同比下降6.0个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.2%、-0.2%、0.0%,同比增速分别为3.6%、-12.6%、-12.6%;去化周期分别为10.0、11.2、11.6个月,环比变动为0.2、0.1、-0.3个月,同比变动为-8.5、-4.2、-2.8个月。
  土地市场环比量价齐升,溢价率同环比均上升,土拍热度有所回升。百城成交土地规划建筑面积为2728万平方米,环比上升2.8%,同比上升10.0%;成交土地总价为513亿元,环比上升56.0%,同比上升4.2%;楼面均价为1879元/平方米,环比上升51.8%,同比下降5.2%;溢价率为6.47%,环比上升54.8%,同比上升128.6%。
  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为13.0亿元,同比下降79.8%,环比下降80.1%,净融资额为-35.4亿元。其中国企国内债券总发行量为13.0亿元,同比下降78.2%,环比下降36.1%,净融资额为-16.0亿元。民企国内债券总发行量为0.0亿元,总偿还量为19.4亿元,同比下降50.1%,环比下降33.2%,净融资额为19.4亿元。
  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.0%,较上周下降2.2个百分点;相对沪深300收益为-4.2%,较上周下降4.4个百分点。房地产板块PE为14.42X,较上周下降0.60X。北上资金对电力设备、电子、传媒加仓金额较大,分别为40.99、21.58、8.97亿元。对房地产的持股占比变化为-0.08%(上周为0.00%),净卖出10.54亿元(上周净买入0.21亿元)。
  投资建议
  本周统计局公布房地产销售与投资数据,尽管4月销售均价受结构性因素持续提升,但投资仍在下降,房地产市场整体处于调整期。同时,区域分化进一步加剧,4月东部地区销售与投资均有所修复。
  核心城市利好政策仍在持续推出,本周杭州和南京局部限购放松。杭州市余杭区的瓶窑镇、中泰街道限购放松,外地户籍仅需1个月社保即可购买新房或二手房,本地户籍购房无社保要求,购买二套不受落户5年限制。南京本地户籍居民无论在南京主城区名下有几套房,均可新开一张购房证明,在产业聚集区(江心洲、南部新城、红山新城、幕府创新区)能再购置一套房源。目前,南京仍旧限购的区域只剩下河西中、河西南,以及主城少部分区域。
  具体标的,我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下,关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司;REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方;以及在行业大环境收缩的背景下,重要性提升的渠道公司。
  我们建议关注以下两条主线:1)主流的央国企和区域深耕型房企,销售、拿地均有较好增长,行业见底复苏后带来β行情:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;2)主题性投资机会,包括REITs相关:大悦城、光大嘉宝、中新集团;房地产渠道相关的标的:贝壳、我爱我家。
  风险提示
  房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧
 
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