核心观点：
　　政策环境综述：政策环境稳定，一线城市边际改善。地方政策层面，23年4月以来地方改善政策出台频次较低，单次政策改善力度较弱，如杭州分街道多次边际放松限购，广州、惠州单个区放松四限，政策环境维持温和状态；23年以来，一线城市政策环境出现边际改善，北京启动“一区一策”试点，深圳二手房指导价仅作参考，“带押过户”大范围推行，广州创新式开展“一手房带押过户”。4月以来，“积极变化”、“新发展模式”成为中央及国家部委表态关键词，新发展模式的推动建立有利于房地产行业长期平稳健康发展。
　　成交市场综述：量缩价涨，结构性复苏。根据统计局数据，23年4月全国商品房销售金额同比上升28.0%，增速环比扩大19.2pct，23M1-M4商品房销售金额3.98万亿元，同比上升8.8%，增速环比扩大4.7pct。4月销售整体呈现量缩价涨的趋势，在22年低基数的影响下4月销售增速表现走阔，但绝对规模来看，4月单月销售面积仅相当于14年水平，而Q1销售规模与19年水平相当，4月主要依靠核心区域结构性复苏带来的价格涨幅拉动金额增长。
　　土地市场综述：供地节奏缓慢，市场热度分化。2023年4月全国600城商住用地出让金2161亿元，同比下降33.7%，23M1-M4实现出让金6446亿元，同比下降23.6%。与成交市场类似，土地市场核心区域热度较高，带动土拍楼面价走高，但由于目前投资信心仍不足，地方土地供应节奏缓慢，整体土地市场热度仍未回暖，土地出让规模仍处于低位。
　　开发投资市场综述：竣工增长，投资仍未企稳。根据统计局数据，23年4月商品房新开工面积同比下降27.4%，降幅环比收窄1.6pct，截至4月累计施工面积同比下降5.8%。4月房地产开发投资9540亿元，同比下降7.3%。目前销售市场仅有核心城市和区域有较好的表现，房企投资信心不足。4月商品房竣工面积同比上升37.2%，增速环比扩大5.2pct，目前竣工增速表现较好，但对竣工的考验主要在6月之后。
　　融资市场综述：到位资金保持上行趋势，房企融资回落。根据统计局数据，23年4月房地产企业到位资金同比上升3.6%，增速环比扩大0.8pct，但主要依靠销售回款拉动，房企开发贷及自筹融资均出现下滑，一方面受资金环境影响，另一方面也受企业信心影响，因此在到位资金好转的情况下投资仍无企稳迹象。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。