2023年8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是下调二套住房利率政策下限。明确二套住房利率政策下限调整为不低于5年期LPR加20个基点；首套住房利率政策下限仍为不低于5年期LPR减20个基点。三是降低存量首套住房贷款利率。自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，协商调整存量首套住房贷款利率。此前，我们曾多次呼吁要进一步优化房地产调控政策，包括但不限于取消限购限售、降低首付比例等措施，避免房地产行业超调带来的不利影响，此次政策的出台在我们预期之内。
　　房地产供求关系发生重大变化，供需转弱行业“二次探底”
　　当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化。7月24日政治局会议强调为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，需适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱。从中长期看，我国房地产行业进入供需结构性调整阶段，一方面人口老龄化、少子化速度大幅加快，主力置业人群占比下降，购房需求接近见顶导致房地产行业中长期潜在增速下行；另一方面，2022年城镇化率达到65.22%，城镇化发展空间在逐步收缩，住房拥有率大幅提高但结构性分化推动房地产行业进入存量结构调整期。
　　销售短期回暖后，二季度房地产行业供需转弱，行业进入“二次探底”。一季度“保交楼”及部分积压需求释放带动房地产市场修复，但二季度以来，房地产销售转弱、出现二次探底，大中城市房价均有不同程度回调，房地产风险持续释放。2023年1-7月商品房销售面积及销售额同比-6.5%、-1.5%，跌幅较前值走高。融资及销售双双走弱抬升地产行业资金压力，房地产开发企业到位资金累计同比已持续17个月为负，1-7月下降11.2%，降幅环比扩大1.4个百分点。企业资金面持续承压进一步制约房企投资、开工意愿，1-7月房地产开发投资完成额同比下降8.5%，新开工面积、施工面积分别同比下降24.5%、6.8%，降幅均较1-6月有所扩大。供需两弱趋势下，70个大中城市房价均有不同程度回调，新房价格环比上涨城市个数减少。同时，居民端信心不足，今年以来居民使用存款或减少其他投资、采用经营贷置换存量按揭贷款的现象大幅增加，加剧了银行盈利及资产配置压力。
　　调整优化差别化住房信贷政策落地，促进潜在购房需求释放
　　调整优化差别化住房信贷政策落地，打开最低首付比例下限，促进潜在购房需求释放。首先，统一房贷首付比例下限。事实上，此前房贷首付比例下限标准自2016年起实施：即在“限购”城市，首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30%和40%；在非“限购”城市，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限为20%-25%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为30%。而本次《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的出台，统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，下调了原先“限购”城市的商业性个人住房贷款最低首付款比例进，有利于加快释放潜在购房需求。其次，下调二套住房贷款利率下限，支持满足改善性住房需求。前期相关政策已将首套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点，本次政策进一步向改善性住房需求释放政策暖意，将二套住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点。此外，各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。整体而言，本次差别化住房信贷政策落地，有效降低居民购房门槛和成本，促进潜在购房需求释放；有利于引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债表，规范住房信贷市场秩序。
　　存量房贷利率下调缓解居民债务压力，有利于扩大消费和投资
　　存量房贷利率下调有效缓解居民债务压力，有利于扩大消费和投资，防范金融机构风险隐患。今年以来，受前期烂尾楼以及房地产行业信用风险持续释放影响，居民提前还贷现象增多，2023年6月末个人住房贷款余额38.6万亿元，同比下降0.7%，除使用存款或减少其他投资提前还贷外，借款人利用经营贷、消费贷置换按揭贷款或加剧银行合规和业务风险。事实上，由于前期房地产市场火热、银行信贷额度紧缺等原因，房贷利率较高，央行公布的个人住房贷款加权平均利率曾一度高达5.6%；随着新发贷款利率持续下调，存量房地产市场贷款利率仍居高位。根据《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，本次可以申请调整利率的存量首套住房商业性个人住房贷款包括两类，第一类是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，第二类是借款人实际住房情况符合所在城市

研究报告全文：CPIPPI双双回落通胀压力处于可控范围--12月价格数据点评及2022年展望2022年1月12日CPIPPI双双回落通胀压力处于可控范围--12月价格数据点评及2022年展望2022年1月12日1月价格数据点评通胀水平延续回落物价稳中热点点评2023年9月1日政策组合拳着力提振市场后续政策调控仍有增量空间关于8月31日优化住房信贷政策的点评作者中诚信国际研究院袁海霞010-66428877-261hxyuanccxicomcn2023年8月31日中国人民银行金融监管总局联合发布关彭月柳婷010-66428877-399于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房yltpengccxicomcn王肖梦010-66428877-137贷款利率有关事项的通知一是统一全国商业性个人住房贷款最xmwang01ccxicomcn低首付款比例政策下限首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30二是下调二套住房利率政策下限明确二套住房利率政策下限调整为不低于5年期LPR加20个基点首套住房利率政策下限仍为不低于5年期LPR减20个基点三是降低存量首套住房贷款利率自2023年9月25日2023年8月房地产市场跟踪静待核心起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提城市房地产优化政策落地行业底部修复仍将持续2023-08-24出申请协商调整存量首套住房贷款利率此前我们曾多次呼吁要进一步优化房地产调控政策包括但不限于取消限购限售降低首付中国金融我国房地产行业转向新发展比例等措施避免房地产行业超调带来的不利影响此次政策的出台模式的若干思考2023年第15期2023-8-1在我们预期之内澎拜新闻专访袁海霞下半年经济有房地产供求关系发生重大变化供需转弱行业二次探底望延续修复态势房地产走势应重点关注2023-7-27当前我国房地产市场的供求关系发生了重大变化7月24日政热点点评政治局会议后如何看待房地治局会议强调为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势产行业走势2023-7-26需适时调整优化房地产政策因城施策用好政策工具箱从中长期看我国房地产行业进入供需结构性调整阶段一方面人口老龄化少子如需订阅研究报告敬请联系化速度大幅加快主力置业人群占比下降购房需求接近见顶导致房中诚信国际品牌与投资人服务部地产行业中长期潜在增速下行另一方面2022年城镇化率达到赵耿010-664287316522城镇化发展空间在逐步收缩住房拥有率大幅提高但结构性gzhaoccxicomcn分化推动房地产行业进入存量结构调整期销售短期回暖后二季度房地产行业供需转弱行业进入二wwwccxicomcn次探底一季度保交楼及部分积压需求释放带动房地产市场修复但二季度以来房地产销售转弱出现二次探底大中城市房价均有不同程度回调房地产风险持续释放2023年1-7月商品房销售面积及销售额同比-65-15跌幅较前值走高融资及销售双双走弱抬升地产行业资金压力房地产开发企业到位资金累计同比已持续17个月为负1-7月下降112降幅环比扩大14个百分点企业资金面持续承压进一步制约房企投资开工意愿1-7月房地产开wwwccxicomcn关于8月31日优化住房信贷政策的点评政策组合拳着力提振市场后续政策调控仍有增量空间发投资完成额同比下降85新开工面积施工面积分别同比下降24568降幅均较1-6月有所扩大供需两弱趋势下70个大中城市房价均有不同程度回调新房价格环比上涨城市个数减少同时居民端信心不足今年以来居民使用存款或减少其他投资采用经营贷置换存量按揭贷款的现象大幅增加加剧了银行盈利及资产配置压力调整优化差别化住房信贷政策落地促进潜在购房需求释放调整优化差别化住房信贷政策落地打开最低首付比例下限促进潜在购房需求释放首先统一房贷首付比例下限事实上此前房贷首付比例下限标准自2016年起实施即在限购城市首套和二套住房最低首付款比例政策下限为30和40在非限购城市首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限为20-25二套住房商业性个人住房贷款最低首付比例为30而本次关于调整优化差别化住房信贷政策的通知的出台统一了全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再区分实施限购城市和不实施限购城市下调了原先限购城市的商业性个人住房贷款最低首付款比例进有利于加快释放潜在购房需求其次下调二套住房贷款利率下限支持满足改善性住房需求前期相关政策已将首套住房利率政策下限调整为不低于相应期限LPR减20个基点本次政策进一步向改善性住房需求释放政策暖意将二套住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点此外各地可按照因城施策原则根据当地房地产市场形势和调控需要自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限整体而言本次差别化住房信贷政策落地有效降低居民购房门槛和成本促进潜在购房需求释放有利于引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债表规范住房信贷市场秩序存量房贷利率下调缓解居民债务压力有利于扩大消费和投资存量房贷利率下调有效缓解居民债务压力有利于扩大消费和投资防范金融机构风险隐患今年以来受前期烂尾楼以及房地产行业信用风险持续释放影响居民提前还贷现象增多2023年6月末个人住房贷款余额386万亿元同比下降07除使用存款或减少其他投资提前还贷外借款人利用经营贷消费贷置换按揭贷款或加剧银行合规和业务风险事实上由于前期房地产市场火热银行信贷额度紧缺等原因房贷利率较高央行公布的个人住房贷款加权平均利率曾一度高达56随着新发贷款利率持续下调存量房地产市场贷款利率仍居高位根据关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知本次可以申请调整利率的存量首套住房商业性个人住房贷款包括两类第一类是2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款第二类是借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款即购房时被认定为二套住房但在现行标准下属于首套房的住房贷款具体利率调整幅度由借贷双方协商确定但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限总体而言在房住不炒的定位下本次存量房贷利率下调直接受益对象主要是房贷利率加点幅度较高的首套房购置群体一方面可节约借款人利息支出有利于扩大消费和投资另一方面也wwwccxicomcn1关于8月31日优化住房信贷政策的点评政策组合拳着力提振市场后续政策调控仍有增量空间可缓解居民提前还贷现象有效避免使用经营贷消费贷违规置换存量住房贷款的行为减少金融机构风险隐患政策组合拳着力提振市场后续政策调控仍有增量空间房地产政策组合拳合力提振市场后续政策调控或仍有增量空间共同推动房地产市场企稳复苏近期房地产调整政策密集出台随着金融16条适用期限延长超特大城市城中村改造推动落实认房不认贷降低首付比例和贷款利率调整存量贷款利率居民换购住房退税优惠延期等政策相继发布持续引导潜在需求有序释放带动房地产市场逐步回归常态化调整在此背景下本次差别化住房信贷政策存量房贷利率下调政策的落地是在前期稳地产政策基础上进一步降低居民购房门槛和成本促进潜在合理购房需求释放的重要举措通过激发市场需求带动销售回温推动房价平稳有利于恢复市场信心总体而言受居民信心不足市场预期偏弱影响今年以来房地产仍处于供需结构性调整阶段行业销售出现二次探底的情况房企资产负债表持续承压信用风险仍在释放与蔓延考虑到房地产对居民金融系统经济复苏等的重要影响中诚信国际认为后续房地产优化政策仍有增量空间建议在核心一二线城市推行优化限贷限购条件提高公积金贷款额度进一步放松落户限制加大对改善性住房需求的信贷支持等wwwccxicomcn2关于8月31日优化住房信贷政策的点评政策组合拳着力提振市场后续政策调控仍有增量空间附表2023年7月以来中央层面出台的房地产行业相关政策时间会议文件主要内容建立房屋全生命周期安全管理长效机制健全城市更新多元投融资机制加大住建部关于扎实有序推进财政支持力度鼓励金融机构在风险可控商业可持续前提下提供合理信贷77城市更新工作的通知支持创新市场化投融资模式完善居民出资分担机制拓宽城市更新资金渠道央行关于延长金融支持房明确2022年11月11日发布的金融16条中有关政策有适用期限的将适712地产市场平稳健康发展有关用期限统一延长至2024年12月31日政策期限的通知央行货币政策司司长邹澜在个人住房贷款方面支持和鼓励商业银行与借款2023年上半年金融统计数714人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款满足行业据情况新闻发布会合理融资需求继续为行业风险有序出清创造有利金融环境防范化解重点领域风险适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形724中央政治局会议势适时调整优化房地产政策积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设住建部部长倪虹要继续巩固房地产市场企稳回升态势大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住727住建部企业座谈会房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施继续做好保交楼工作加快项目建设交付切实保障人民群众的合法权益深化住房供给侧结构性改革强化科技赋能提高住房品质强调要调整优化房地产政策根据不同需求不同城市等推出有利于房地产市731国务院常务会议场平稳健康发展的政策举措加快研究构建房地产业新发展模式支持房地产市场平稳健康发展落实好金融16条延长保交楼贷款支持计划实施期限保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁城中村改造保央行外汇局2023年下半81障性住房建设等金融支持力度因城施策精准实施差别化住房信贷政策继续年工作会议引导个人住房贷款利率和首付比例下行更好满足居民刚性和改善性住房需求指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率央行金融支持民营企业发展潘功胜要求金融机构要精准实施差别化住房信贷政策满足民营房地产企业83座谈会合理融资需求促进房地产行业平稳健康发展央行货币政策司司长邹澜近年来企业贷款利率下降成效明显未来还将继续84新闻发布会发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率住建部央行金融监管总推动落实购买首套房贷款认房不认贷政策居民家庭包括借款人配偶局关于优化个人住房贷款及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房825中住房套数认定标准的通的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房知信贷政策并作为政策工具纳入一城一策工具箱财政部税务局住建部自2024年1月1日至2025年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后关于延续实施支持居民换8251年内在市场重新购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予购住房有关个人所得税政策以退税优惠的公告关于规划建设保障性住房要做好保障性住房的规划设计用改革创新的办法推进建设确保住房建设质825的指导意见量同时注重加强配套设施建设和公共服务供给证监会统筹一二级市场平827衡优化IPO再融资监管安房地产上市公司再融资不受破发破净和亏损限制排央行金融监管总局关于自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷831降低存量首套住房贷款利率金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住有关事项的通知房贷款亦可申请协商变更合同约定的利率水平央行金融监管总局关于对于贷款购买商品住房的居民家庭首套二套住房商业性个人住房贷款最低831调整优化差别化住房信贷政首付款比例分别统一为不低于20不低于30二套住房商业性个人住房贷策的通知款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点wwwccxicomcn3关于8月31日优化住房信贷政策的点评政策组合拳着力提振市场后续政策调控仍有增量空间中诚信国际信用评级有限责任公司以下简称中诚信国际对本文件享有完全的著作权本文件包含的所有信息受法律保护未经中诚信国际事先书面许可任何人不得对本文件的任何内容进行复制拷贝重构删改截取或转售或为上述目的存储本文件包含的信息如确实需要使用本文件上的任何信息应事先获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