8月末以来，一线“认房不认贷”政策全面落地，南京、济南、青岛等二线城市核心区放开限购。在新一轮政策密集出台后，投资者高度关注政策的实施效果，我们重点回答以下几个关键问题：
　　一线二手房挂牌量目前处于什么水平，房价有无新的下行压力？一线“认房不认贷”政策全面落地后，二手房看房热度当周（8.28-9.3）明显升温，北上广深环比分别+16.1%、+15.4%、+9.1%、+13.9%，第二周有所回落，但仍高于政策落地前水平。政策落地当周一线城市二手房出售挂牌量指数环比+58.8%，新增挂牌量大幅低于今年2-3月春节后积压需求释放的阶段，并且第二周新增挂牌量即开始回落，并未继续走高。此外，供需博弈下二手房价格端暂时企稳。
　　新房市场何有变化，房价是否出现一定幅度的上涨？从日度和周度数据看，一线新房成交除北京近期有持续回升迹象外，其余城市并未显著上行，基本保持放开前的成交水平，除近期二手房挂牌量上升后，“卖一买一”带来的置换需求进入新房市场需要一定的时间有关之外，与近期新房供应量变化或许也存在一定关联。价格端来看，一线新房价格表现同样存在分化，京沪新房价格稳中有升，广深相对平稳。
　　本轮一线楼市新政效果的持续性如何？“认房不认贷”本质上仍属于鼓励居民部门加杠杆的政策范畴，2008年之后我国商品住宅销售共经历4轮筑底反弹的过程，每一轮均伴随着居民部门杠杆率的快速抬升，居民愿意加杠杆主要基于收入上涨预期和房价上涨预期，目前两者皆处于历史偏低位置。并且“卖一买一”的置换需求需要底层刚需承接，本轮一线增量的刚需或主要来自于外地有购房贷款记录，符合一线购房条件并且计划在一线置业的人群。这部分人群具体规模不详，但从近期二手房带看数据的回落以及挂牌量的积压可以大致判断出增量刚需对新增二手房供给的消化能力相对有限，即刚需接盘力量不足。从另一个角度来看，去年一线首次出现常住人口外流，并且近几年本地出生人数和结婚人数整体持续走低，对刚需的扩张均会形成掣肘。
　　“认房不认贷”政策对全国楼市有何影响？贝壳研究院调研数据显示，一二线城市卖旧买新对当地新房市场贡献较高，其中一线城市平均为53%，二线城市平均为21%。根据我们测算，2022年全国一二线城市通过卖旧买新实现的新建商品住宅销售面积约为8300万平。其中，一线城市约为1800万平，二线城市约为6500万平。在乐观、中性和悲观情形下，我们估算“认房不认贷”政策的全面落地可以拉动2023年全国商品住宅销售同比增速约1.0、0.7和0.3个百分点。
　　一线是否会有更大力度的政策出台？未来1-2个月，还需要密切跟踪一二线及全国房地产市场销售恢复情况，如果不及预期，第一轮政策仅起到短暂的托底作用，不排除一线政策优化边界进一步扩张的可能性。普宅认定标准的放松、新增贷款加点数的调降以及首付比例的降低或均在政策考量范围之内，但全面放松限购概率不大。
　　风险提示：宏观环境下行超预期，地产优化政策效果不及预期。