投资要点：
　　1、中期有支撑、短期有压力，总量仍待修复。虽然从中期来看，我们对房地产市场并不悲观，但从短期来看，供需两端综合将导致行业短期仍有压力：1）需求端，在宏观经济走弱背景下，失业率上行、收入增速放缓、居民杠杆率高位，综合推动居民短期购买力和购买意愿双双走弱，这将导致房地产市场持续下行，并在持续政策放松之后仍不见好转，从而呈现了过去2年多市场量价的大幅下降，其中一线城市房价近期也有所走弱；2）供给端，市场量价的持续走弱、房企融资的不断收缩、以及出险企业数量的不断创新高，导致了供给端的大幅收缩，房企拿地连续3年大幅下降导致新增供给也同时大降，行业持续去库存之下存量供给也处于低位，但其中无效库存和老库存占比却在提升，这将限制后续销售修复。总体而言，综合考虑供需两端走弱对销售的拖累、城中村改造对销售的拉动、城中村改造和保障房建设对开工投资的拉动、保交付对竣工的拉动等因素，我们预测：2023年销面4.2%、销金-2.3%、投资-9.6%、开工-20.4%、竣工+16.0%；2024年销面+2.6%、销金+5.7%、投资-11.1%、开工-9.2%、竣工-8.1%。
　　 2、疏通政策梗阻，短期修复供需，长期优化制度。本轮周期政策放松的房价信号在2021年底、2022年底以及2023年7月已经连续三次触发，房地产行业早已进入政策放松阶段，并放松已经持续了约2年时间，政策友好期已经长于过往周期，但三轮房地产救市政策出台之后，目前房地产市场却依然处于走弱趋势当中，尤其今年7月底后，政策频次和力度有所加码，但需求端销售量价仍在下行，供给端保主体落地效果也不佳。我们认为这源于本轮政策限制强于以往，即使到目前仍有较多政策梗阻，后续需要更大力度的政策突破或制度改革。展望政策，我们认为后续行业政策出台需要长短期统筹兼顾、供需两端共同发力。短期需要有效政策应对：1）需求政策支持从刚需扩至改善，并稳住房价预期；2）供给政策重在保项目更保主体，并给予长期稳定预期；而长期需要长效制度优化：1）需求端：需求主体分类监管，保护工薪收入群体需求，满足改善性群体需求；2）供给端：建立多层次供给体系，优化金融资源监管，鼓励行业新发展模式。在具体政策方面，我们认为城中村改造是短期发力要点，住房双轨制是长期破局关键。
　　 3、预计城中村改造将是中短期需求发力要点。今年7月以来，国常会、政治局会议、央行、国开行、自然资源部等多中央部门及会议密集表态支持城中村改造，战略高度凸显。本轮城改将聚焦一二线城市，并预计后续入选城市有望扩围至21-35个城市，我们估算本轮城改每年投资额1.5-2.1万亿，每年拉动销售面积0.9-1.3亿平，对应每年拉动销售面积占比全国约6%-10%。占比35城（一二线城市）约19%-29%，城改投资规模可观。相较于棚改，城改对全国影响弱于棚改，但预计对一二线影响更大、更持续。此外，从资金组成来看，中央政策性银行专项资金能量较高、预计仍将是最重要组成部分，地方专项债或将成为重要部分之一。从安置方式来看，预计本轮城改将以货币化安置为主，初期房票补偿将更占主导，并预计后续不同城市、不同时间根据市场环境都会动态调整。从作用时间来看，预计本轮城改资金落地传递至一二线销售改善的滞后时间将有望缩短至2-3个季度。
　　 4、预计住房双轨制是行业中长期制度破局关键。借鉴新加坡模式，新加坡构建了“80%组屋+20%私人住宅”的住房双轨制体系，其中组屋中90%为产权类。组屋申请条件相当严格，同时组屋交易市场分层，推动组屋房价仅相当于私人住宅的1/5-1/3，同时也实现了房价可控上行。组屋可以流转，但政府严控转售，这既赋予了持有人享受资产增值权利，又可以减少空置浪费从而降低组屋轮候时间。但新加坡模式的代价就是政府每年需要补贴财政收入的5%-6%给予组屋建设，政府财政负担压力较大。展望我国模式，鉴于今年中央战略高度定位保障性住房、同时又要求商品住房回归商品属性，此外叠加改善型商品房的政策逐步放松，预计我国住房单轨制也将逐步转向住房双轨制，并通过“保障房+商品房”住房体系满足不同需求，推动房地产市场平稳健康发展。但也需要注意，我国和新加坡国情差异较大，尤其新加坡模式财政负担较重，我国保障房建设应循序渐进，包括保障房比例和保障房商品房价差等也应理性设置，并面对目前房地产困境，保障房筹集也可考虑收购存量商品房，同时达到去库存、保主体、稳民生的效果。
　　 5、投资分析意见：困境未决，升维破局，维持“看好”评级。近期政治局会议对房地产定调发生重大变化，随后一二线城市放松政策加速落地，不过由于目前居民购买力和购买意愿双弱，近期的放松政策效果并不佳。在此背景下，我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点、并有望加速推进，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A股：华发股份