中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。中央金融工作会议提出，“因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等三大工程建设”。今年1-11月，全国商品房销售面积10.1亿平方米，同比下降8%。房地产未来需求仍是市场高度关注的问题。房地产需求体量还有多大？能否有效激活？
　　从短期到长期，我们对2024年房地产整体及各线城市房地产需求情况进行展望。
　　预计2024年销售面积是多少？
　　2024年，影响需求最核心的变量有两点，一是城中村等三大工程建设；二是因城施策政策措施继续优化，保障需求顺利释放。在上述利好因素作用下，我们预计房地产销售将在2024年逐步企稳，全年商品房销售面积11.9亿平方米，同比增长0.2%。
　　2024年各线城市需求走势怎么看？
　　2024年影响需求的两大变量，核心受益者是一二线城市，尤其是35城，包括城区常住人口在500万以上的21个超大特大城市和300~500万的14个Ⅰ型大城市。35城常住总人口达4亿，2022年商品房销售面积、土地出让金、GDP总量分别占全国的32.4%、50.9%、43.3%。未来，35城是房地产销售的主要支撑力量。而其他人口流出城市、中小城市，则形成房地产市场的“长尾”。分线具体来看：
　　一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。2022年一线城市人口占全国总人口的比例约为5.9%，GDP合计占全国的比重却高达12.2%。二是改善需求集中释放。需求端，随着首套房认定标准调整，“卖一买一”的换房链条重新启动。供给端，城中村释放优质地块，期房如期交付保障性高，未来改善需求将得到更大程度满足。三是新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市整体保持一定克制性，为未来留足政策空间，如，调整优化限购区域、优化普宅认定标准、下调首付比例、下调利率等，商品房销售将会在政策呵护下受益。
　　2023年1-10月，一线城市销售面积为3856万平方米，占全国总销售面积比重为4.2%。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一线城市的需求将得到更好释放，我们预计2024年一线销售面积为5823万平方米，同比增长23.3%，占比4.9%。
　　二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据七普数据统计，2020年全国城-城流动人口达8200万人，较2010年增加3500万人。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2022年我国常住人口城镇化率65.2%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，根据联合国数据，截至2030年预计未来年均仍有1100万农村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不乏苏州、青岛等新晋热门二线城市。这些城市生活压力没有一线城市大，产业发展未来仍有很大的空间，且距离家乡较近，对年轻人的吸引力越来越强。对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。
　　以上需求会由于各地调整优化政策而逐步释放。二线居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。一是购房资格，主要由限购等因城施策措施影响，随着各地放宽限购政策，购房资格得到扩围，有望增加新一批购房需求；二是购房能力，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。而截至目前，大部分二线城市中已通过宣布下调购房首付比例、贷款利率、上调公积金贷款限额等方式放宽限制性政策。如杭州10月16日宣布限购区首套住房贷款最低首付款比例为不低于25%，二套住房贷款最低首付款比例为不低于35%，非限购最低首付比例可为20%，公积金购买二手房期限延长至70年等“杭六条”，是热点二线城市政策放松的样板。三是购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。未来随着房价预期企稳，保交楼工作顺利推进，购房观望情绪将得到逐步缓解。
　　2023年1-10月，二线城市销售面积为25934万平方米，占全国总销售面积比重为28.0%。随着城中村改造中更多优质地块被释放，二线城市销售面积将有较为明显的增长。我们预计2024年二线销售面积为40284万平方米，同比增长21.9%，占比33.9%。
　　三四线城市，过去销售面积大幅增长、占比大幅提升，主要因为棚改货币化创造了需求。未来，三四线销售占比将逐步回归到棚改前的正常水平。需求群体也主要由本地及返乡置业需求支撑。具体来讲：
　　三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分