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>> 方正证券-房地产行业2023年报业绩前瞻:板块业绩仍将磨底,行业分化或将加剧-240131
上传日期:   2024/2/1 大小:   477KB
格式:   pdf  共9页 来源:   方正证券
评级:   推荐 作者:   刘清海
行业名称:   房地产
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全年地产销售去化下行、房企投资意愿较弱,但龙头央国企韧性较强。房地产市场供需关系发生重大变化,行业出险尚未完全结束,需求侧信心回暖仍需等待。在此背景之下,根据克而瑞统计数据,销售端:2023全年,TOP100房企累计销售金额为60063.6亿元,同比-17.1%;拿地端2023年百强房企拿地强度保持21%的低位。行业整体虽销售不振,拿地意愿不高,但优质龙头房企,尤其是龙头央国企韧性较强,销售端:越秀地产、建发国际集团等优质龙头央国企实现了销售额的逆势增长,保利发展、万科A等龙头房企销售额虽同比录得负数,但均优于行业均值;拿地端:建发国际集团、中海地产等央国企投资拿地较为积极,随着新获取项目的开工去化,未来市占率将进一步提升。
  业绩蓄水池水位或有所下降,业绩保障倍数或可维持在较高区间。截至2023年Q3,申万房地产板块合同负债(含预收账款)合计2.70万亿元,较年初2.79万亿元下滑3.2%。近年来,行业整体投资开工意愿不强,且需求侧信心尚且不足,行业销售的承压或将直接导致行业合同负债的下滑,预计2023年全年房地产板块业绩蓄水池水位将有所下降;业绩保障倍数方面,房地产板块2023Q3整体合同负债(含预收账款)能够覆盖2023Q3(TTM)营业收入1.1倍,预计2023年全年业绩保障倍数仍将> 1.0倍,保障倍数仍然维持合理区间。由于房企预售到结算存在一定滞后性,较高水平的业绩保障倍数能够为房企后续的营收提供支撑。
  全年行业毛利率或仍将承压,费用管控或为维持企业盈利能力的核心因素。受早期高地价项目陆续于2024年结转影响,结合行业结构性调整的背景之下,房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势,2023年前三季度,板块整体实现毛利率17.4%(较2022全年毛利率-0.9pct),预计2023年全年房地产板块毛利率仍将承压;期间费率方面,2023年前三季度板块整体期间费率9.2%(较2022全年期间费率+0.5pct)。近年来,房企期间费率整体维持在9.0%左右,预计2023年全年期间费率水平仍将维持平稳。此外,需关注到,2023前三季度,大型房企期间费用率为5.8%,显著优于中型房企(8.7%)与小型房企(19.0%),费率管控水平于不同规模房企间的差异较大,长期来看或为房企盈利能力分化的核心因素。
  地产板块估值处于历史低位区间,持仓低配幅度再扩大。估值方面:从地产板块整体PE来看,申万房地产最新PE约为13.0倍,仍处于历史低位区间,从板块相对PE来看,申万房地产相对沪深300的PE约为1.2倍,同样位于历史低位区间,估值修复空间较大;基金持仓方面:2023Q4房地产板块公募基金持仓360.0亿元,环比下降26.08%,且持仓相对标准行业配置比例低配0.57个百分点,低配幅度再扩大。
  重点房企2023全年业绩前瞻。结合我们的预测与Wind一致预期值,主流房地产相关标的2023全年归母净利增速情况为:①增速≥ 40%:招商蛇口、贝壳-W;②40% >增速≥ 20%:建发国际集团;③20% >增速≥0%:华发股份、滨江集团、浦东金桥、中国国贸、华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋集团、越秀地产;④增速< 0%:万科A、保利发展、天健集团、南京高科、龙湖集团、天地源
  投资建议:全年地产销售去化下行、房企投资意愿较弱,但龙头央国企韧性较强;地产板块全年业绩蓄水池水位或有所下降,但业绩保障倍数或可维持在较高区间;全年地产板块毛利率或仍将承压,看好费用管控成为维持企业盈利能力的核心因素。标的方面,核心关注:保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外,建议关注:①城中村改造(越秀地产、天健集团、建发展、中华企业);②存量房赛道(贝壳-W);③优质民企(新城控股、龙湖集团);④格局优化(招商蛇口、华发股份、建发国际集团)。
  风险提示:政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。
 
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