北上深房租本轮下跌了多少？
　　北上深平均房租累计涨幅显著低于房价，高位累计下跌幅度在10%左右。根据中原地产数据，过去近20年房租和房价走势基本一致，但房租涨幅明显低于房价涨幅。上行阶段，北上深二手平均房价累计涨幅分别为963%/599%/1226%，而平均房租累计涨幅仅为112%/175%/109%；房价年均复合涨幅分别为13.2%/11.4%/16.4%，而房租年均复合涨幅仅为4.0%/5.5%/5.4%，双位数房价涨幅与5%左右房租涨幅的巨大裂口，既有基本面因素，又有租售不同权的制度影响，还隐含房价非理性上涨的成分。分城市看，北上的平均房租在2016-2020年期间有所波动，但仍分别于2023年6月和8月达到大周期高点，显示出基本面的韧性；深圳的平均房租却在2018年见大顶，可能在基本面角度提前给出了定价信号。2）下行阶段，北上平均房租分别自高点累计下跌10.4%/12.0%，均已大约回落至2019年底的水平；深圳平均房租2023年略有回升，自高点累计下跌9.6%；北上深平均房租的累计跌幅均在10%左右，房租跌幅均小于房价跌幅，比较房租跌幅与房价跌幅的差距，深圳显然比北上更为显著。
　　如何看待北上深的房租走势？
　　供给增加，需求承压，北上深房租仍有下行压力，但下跌空间可能远小于房价。北上深本轮房租下跌主要反映基本面因素，保租房和长租公寓尤其市场配建一定程度增加供给，人口吸附力、就业和收入预期等拖累需求，往后看，供给端：个人房源是租赁市场供应主力，随着二手交易放缓，个人业主可能将待售房源同时挂牌出租，甚至直接由售转租，以获得持有回报，个人房源供应预计仍呈平稳增长趋势；保租房正在迎来供应大潮，北上深计划“十四五”期间分别筹建保租房40/47/40万套，理论上占同期住房供应总量约40%-50%，即便部分只是统筹（非新建），也将形成更有品质的供给，兼具品质与平价优势的保租房2024年开始将密集投放市场，个人房源将面临需求分流。需求端，近年来区域经济有再平衡趋势，一线城市的人口吸附力边际下降；经济增速放缓背景下，新市民群体就业和收入预期也在下行。供给增加，需求承压，预计后续房租仍有下行压力，但过去累计涨幅小于房价甚至收入，所以下跌空间可控。
　　怎么理解房租和房价的关系？
　　房租是住房消费的价格，房价是住房资产的价格，前者更反应现实，后者更反应预期。北上深过去二十年双位数房价涨幅与个位数房租涨幅的裂口，可能意味着居住角度的大口径供给没有以前想象的那么稀缺。大类资产定价角度，房租提供现金流，利率（定存/国债/理财等）是机会成本或估值倍数的参照系，二者结合对应住房的均衡价格；过去可以通过房价上涨实现收益与成本的平衡，但在上涨预期有较大不确定性的下行阶段，只有房租（类股息特征）能提供真正的安全边际，毫无疑问，房租的下行将向房价传导，深度降息才可能缓解资产价格下跌压力。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的。
　　北上深本轮房租已累计下跌10%左右，伴随供给增加和需求承压，预计房租仍有下行压力，只是房租主要反映经济现实而非资产预期，过去累计涨幅小于房价甚至收入，后续进一步下跌空间相对可控。当前行业仍在寻找新均衡，量的急跌正在过去，房价尚存结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。
　　风险提示
　　1、保租房供应增加影响租金；2、就业和收入预期影响租金；3、租金下降影响商品住房价格