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>> 光大证券-房地产(物业服务)行业地产A+H物业板块月度跟踪(2024年1月):一月物管板块指数-18.3%,“银发经济”26条支持物业+养老-240206
上传日期:   2024/2/7 大小:   875KB
格式:   pdf  共12页 来源:   光大证券
评级:   增持 作者:   何缅南
行业名称:   房地产
下载权限:   此报告为加密报告
市场行情:1月物管板块指数-18.3%,重点公司估值处于历史低位。
  指数:2024年1月,光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-18.3%,跑输沪深300指数11.9pct.,跑输恒生指数9.1pct.,跑输恒生港股通指数8.1pct.。
  个股:2024年1月,AH物管板块指数样本股平均涨跌幅为-16.3%;涨跌幅前列为:建发物业(-3.5%)、保利物业(-3.8%)、越秀服务(-5.8%)。跌幅前列为:远洋服务(-36.7%)、万物云(-28.2%)、世茂服务(-26.1%)。
  1月港股通持股比例变化:保利物业(+1.68pct)、雅生活服务(+1.54pct)、世茂服务(+1.20pct)、中海物业(+0.72pct)、华润万象生活(+0.39pct)。
  估值:2024年1月31日,样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到13,均值约为7。截至2024年1月31日,多家重点公司估值处于中位值下方,重点公司PE-ttm(当前/中位值):中海物业(12/30)、建发物业(15/26)、万物云(12/19)、融创服务(7/24)、招商积余(15/31)等。
  行业动态跟踪:国务院出台“银发经济”26条,鼓励物业开展老年助餐和居家养老服务;京豫鲁明确2024年城市更新任务,核心城市不同程度放松限购。
  中央:国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》,共26条,引导物业企业等发展老年助餐,鼓励物业服务企业开展居家养老上门服务,发展社区便民服务,推进完整社区建设,发展社区嵌入式服务设施,推动物流配送、智能快递柜、蔬菜直通车等进社区。多部门表示积极推进银发经济政策。
  地方:京豫鲁明确2024年城市更新任务,其中北京计划2024年老旧小区综合整治新开工300个、完工200个;核心城市不同程度放松限购,苏州全面取消限购,广州放开120平米以上住房限购,上海放松单身人士外环区域购房限制。
  企业动态:重点公司持续回购股份,建发物业2023年度业绩大幅增长。
  1月,绿城服务、旭辉永升服务连续多个交易日在港交所进行回购。万物云发布2023半年度利润分配以股代息计划,发行共计276.87万股代息股份,总额约为人民币0.57亿元。金科服务对金科股份的5.33亿应收款项计划以其他方式清偿。金茂服务以3.24亿元代价收购润物嘉业全部股权。建发物业预计2023年度归母净利润大幅增长,同比增幅不低于70%。新大正预计2023年整体收入同比增长19.32%-23.17%,归母净利润同比下降11.13%-16.52%。
  投资建议:物管政策面友好,基本面稳健,美联储加息周期结束,房地产信用风险缓释,物业指数回落至历史低位,当前是配置物管行业的较好时间点,建议关注三条主线:
  1)“估值修复”:重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务,建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”:长期看好独立发展能力较强,项目质量较高,整体运营能力及盈利能力较强,现金流充沛,兼具成长性的物管公司,推荐绿城服务、万物云,建议关注新大正。3)“稳健国企”:看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余,建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。
  风险分析:人工成本风险;第三方外拓竞争加剧风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。
  
 
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