事件：
　　2月29日，克而瑞发布2024年2月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额156亿元，万科、华润单月销售额分别为140、93亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期292亿元下降至93亿元。2月单月销售过百亿房企为2家，较23年同期减少13家，对比2021年同期减少7家。
　　点评：
　　2月50家房企销售额同比-64%，前2月累计同比-53%，开年销售仍然低迷、行业仍需政策呵护。根据克而瑞数据，2024年2月，50家房企单月销售金额1,452亿元，环比-24%，较23年同比-64%、较前值-25pct；销售面积为915万方，环比-18%，较23年同比-64%、较前值-21pct；自23年6月以来销售同比出现大幅下降；从累计数据看，24年1-2月累计销售金额3,354亿元，同比-53%、较前值-14pct；销售面积2,058万方，同比-54%、较前值-12pct；1-2月累计销售金额同比降幅边际继续扩大。24年以来销售降幅仍然明显、且2月降幅再扩大，这其中存在春节放假因素扰动，但整体市场景气度仍处低位。值得注意的是，23年12月央行净新增3,500亿元PSL资金、1月再新增1500亿元PSL资金，或将主要用于支持三大工程，央行批复总额1,000亿元租赁住房贷款支持计划；此外一线城市认房不认贷、首付比例下调、放松限购，放松政策加速落地；预计后续基本面有望底部企稳。预计后续一二线政策迎来优化、城中村改造有望加速推进，从而预计后续一二线城市销售将有望逐步恢复。
　　 2月单月销售：保利、万科、华润排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，万科、华润分别位列二三。其中，保利156亿（YOY-55%）、万科140亿（YOY-54%）、华润93亿（YOY-62%）、招蛇90亿（YOY-60%）、中海85亿（YOY-69%）、绿城79亿（YOY-50%）、建发房产77亿（YOY-44%）、滨江58亿（YOY-48%）、龙湖56亿（YOY-68%）、金地51亿（YOY-66%）、碧桂园46亿（YOY-84%）、华发43亿（YOY-66%）、金茂42亿（YOY-71%）、新城40亿（YOY-49%）、越秀38亿（YOY-73%）、融创26亿（YOY-76%）、旭辉25亿（YOY-69%）、世茂22亿（YOY-45%）、中南12亿（YOY-72%）、阳光城10亿（YOY-66%）、金科5亿（YOY-87%）等；行业热度下滑背景下房企销售出现普降。
　　 1-2月累计销售：保利、万科、招蛇排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、招蛇分别位列二三。其中，保利359亿（YOY-44%）、万科335亿（YOY-43%）、招蛇210亿（YOY-45%）、华润207亿（YOY-48%）、中海190亿（YOY-53%）、建发房产161亿（YOY-35%）、滨江161亿（YOY-31%）、绿城156亿（YOY-44%）、龙湖126亿（YOY-55%）、碧桂园122亿（YOY-78%）、华发109亿（YOY-57%）、金地106亿（YOY-56%）、金茂106亿（YOY-56%）、越秀103亿（YOY-54%）、新城77亿（YOY-43%）、融创64亿（YOY-65%）、旭辉62亿（YOY-52%）、世茂44亿（YOY-50%）、中南28亿（YOY-64%）、阳光城26亿（YOY-47%）、金科14亿（YOY-83%）等。24年1-2月50家房企累计销售金额同比增速回落，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：滨江-31%、建发房产-35%、万科-43%、新城-43%、保利-44%、绿城-44%、招蛇-45%等，略好于行业。
　　投资分析意见：开年销售同比大降，行业仍需政策呵护，维持“看好”评级。我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，近期PSL和专项借款集中落地，预计城改将加速推进，同时近期核心城市限购放松以及房贷利率进一步下调，预计将推动核心城市销售改善。我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。我们维持房地产“看好”评级，1）推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A；H股：建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团；2）关注城改受益房企：越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团；3）关注受益保障房建设的代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：中海物业、保利物业、华润万象、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。