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>> 民生证券-土地市场系列专题:城投拿地成主力-240402
上传日期:   2024/4/3 大小:   1810KB
格式:   pdf  共20页 来源:   民生证券
评级:   -- 作者:   谭逸鸣
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2021年下半年开始,房地产市场格局已然发生着了较大变化,民企地产逐步出险,土地财政压力持续提升,在此背景下,城投在土拍市场频频现身,拿地占比节节攀升。而自2023年四季度以来,城投拿地规模又有明显增加。
  全国城投拿地表现如何?
  城投拿地平均溢价率低于整体溢价率。2023年土地成交市场整体呈低温运行态势,土地成交溢价率有所下降,城投拿地平均溢价率也有所下降,但是城投拿地平均溢价率整体低于土地整体成交溢价率。
  城投拿地金额,2022年城投拿地金额在土地出让金下滑的情况下逆势大幅增加,且城投拿地金额占比达到高点,为44%。2023年伴随着土地出让金的进一步下滑,城投拿地金额也下滑至18593亿元,同比下降23%,城投拿地占比约为39%,同比下降4个百分点。
  城投拿地面积,2023年土地出让面积出现断崖式下降,但是城投拿地面积仅微微下调至198497万平方米,同比下降3%,城投拿地面积占比约为91%,同比增加了52个百分点。
  各地城投拿地表现如何?
  (1)城投拿地规模超过1000亿元的省市:江苏、浙江、山东、四川、湖南、湖北、上海7省2023年城投累计拿地金额超10000亿元,占2023年全国城投拿地金额的68%,虽较2022年均有下滑,但仍居于全国前列。其中,江苏城投拿地金额远超其他省份,且主要是2023年四季度城投拿地规模较高。
  (2)城投拿地规模在300-1000亿元之间的省市:广东、江西、安徽、福建、重庆、河南、河北、贵州、陕西、广西10省市城投拿地合计有4862亿元,低于江苏单个省份规模。另外,除河北城投拿地金额较2022年上升63%外,其余均有所下降,且广东、陕西城投拿地金额同比2022年下滑幅度大,均超50%。
  (3)城投拿地规模在100-300亿元之间的省市,北京、吉林、云南、天津、辽宁5省市仅云南2023年城投拿地金额同比下降13%,其中吉林2023城投拿地规模明显较高,且占比从10%提升至51%。
  (4)城投拿地规模低于100亿元的省市:8个省市2023年的城投拿地合计规模还不超过北京单个省份的城投拿地金额,且整体城投拿地金额占比也较低。但青海、宁夏、海南2023年城投拿地有明显增加。
  拿地的城投平台分布有何特征?
  对于近5年城投平台的城投拿地金额方面:区县级、地级市/直辖市区平台拿地规模较高,占比基本维持在32%至38%之间浮动,国家级园区也有所增加。
  对于近5年城投平台的城投拿地面积方面:省级平台拿地面积2019年还低于区县级和地级市,但是2020年开始逐年增加,2022年明显高于区县级和地级市平台,而区县级和地级市平台拿地面积不相上下。
  对于各省份平台公司城投拿地的情况,2023年,拿地金额位居前20的城投主体主要为地级市平台,共有13家。2023年,拿地面积位居前20的城投主体主要为省级,共有13家。
  风险提示:房地产政策不及预期,宏观经济、地方政府债务压力、城投信用风险事件超预期。
  
 
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