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>> 光大证券-《见微知著》系列第十六篇:如何理解房地产“一揽子”优化方案-240518
上传日期:   2024/5/18 大小:   720KB
格式:   pdf  共8页 来源:   光大证券
评级:   -- 作者:   高瑞东,王佳雯
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事件:2024年5月17日,全国切实做好保交房工作视频会议在京召开。
  核心观点:房地产“一揽子”优化方案落地,最大的亮点在于形成了组合拳。政策落地效果以及后续潜在加码空间值得期待。政策利好地产竣工和后周期相关板块的市场表现,预计对地方国资性房企、地方主城投平台的基本面提振效果也较好。
  房地产“一揽子”优化方案落地。新“一揽子”去库存方案,最大的亮点在于形成了政策组合拳。(1)需求侧限制性条件放松;(2)供给端地方政府主导收储;(3)缓释行业相关主体风险。
  向前看,还有哪些政策值得期待?从细节来看,后续政策加码仍会有更多期待。其一,本轮去库压力相对更大。其二,不少地方在实操中已经落实了相关政策。对后续政策加码空间的期待,以及政策落地的效果,才是当前市场行情持续性和强度的核心定价逻辑。具体来看有三个关注点,
  关注点一:保障性住房再贷款,如何用?从目前的资金安排来看,资本金部分为再贷款3000亿元,加上撬动信贷资金5000亿元,合计体量8000亿元。保守方案下,假设收购折扣70%,且资金用于化解狭义库存压力,则已公布的资金体量相对而言尚可,但其力度还不足够。通常而言,政策会先自上而下推进,然后等待一轮自下而上的数据反馈,大概率会根据第一批资金落地情况再进行调整,后续加大力度仍可期待。
  关注点二:政策落地的效果。政策执行主体为地方政府,博弈核心在于潜在回报率与资金成本之差。虽然当前二手房租金率并不高,但考虑到以一定折扣进行收购,以及政策优惠类再贷款工具的利率较低且通常有财政贴息,那么依然存在一定的获利空间,从而激发地方主体行为。
  关注点三:“供给侧”去库存还有另一层含义。地方主体“收储”看似是在需求端发力,实际上仍是供给侧政策,主要起到的作用是减少市场上的住房供应,缓和供需矛盾。而土地端的供给侧改革若能加强配合力度,则更有利于强化政策效果。对此,更优的政策组合为进一步缩减地方土地供给,而以专项债、增发国债转移支付、财税改革等方式补充地方财政收入,在实现化解存量债务的同时,兼顾地方经济发展。
  资本市场如何对政策定价?股债市场已经对政策的优化调整进行定价。新“一揽子”方案推出,市场表现存在分歧:股票反馈最为积极,商品分化,债券反馈相对克制。
  后续来看,政策的优化调整对市场的影响通常有两个阶段,第一个阶段更多体现的是政策不确定性的下降带来风险偏好的回升。第二个阶段需要时间验证,将需要更多的数据来印证政策效力。政策利好地产竣工和后周期相关个股的市场表现,预计对地方国资性房企、地方主城投平台的基本面提振效果也较好。
  风险提示:房地产政策推进和落地效果不及预期;房地产企业债务风险上升,打压风险偏好;市场微观交易结构恶化导致意外波动。
  
 
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