投资要点：
　　事件：2024年5月17日，国家统计局公布2024年1-4月宏观投资数据。2024年1-4月全国固定资产投资（不含农户）14.34万亿元，累计同比+4.2%，增速较1-3月收窄0.3个百分点；4月固定资产投资额（不含农户）环比-0.03%。分项来看，2024年1-4月基础设施建设投资（不含电力）累计同比+6.0%，增速较1-3月收窄0.5个百分点，其中，铁路运输业投资累计同比+19.5%，增速较1-3月扩大1.9个百分点，道路运输业投资累计同比+0.7%，增速较1-3月收窄2.9个百分点。
　　2024年1-4月全国房地产开发投资3.09万亿元，累计同比-9.8%，降幅较1-3月扩大0.3个百分点；其中住宅投资完成额2.34万亿元，累计同比-10.5%。2024年1-4月商品房销售面积约2.93亿平方米，累计同比-20.2%，降幅较1-3月扩大0.8个百分点。2024年1-4月房屋新开工面积累计2.35亿平方米，累计同比-24.6%，降幅较1-3月收窄3.2个百分点；房屋施工面积累计68.75亿平方米，累计同比10.8%，降幅较1-3月收窄0.3个百分点；房屋竣工面积累计1.89亿平方米，累计同比-20.4%，降幅较1-3月收窄0.3个百分点。由于统计局不再公布土地购置面积等土地市场指标，我们选择财政部口径来替代，2024年1-3月地方本级政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入累计8147亿元，同比-6.7%，降幅较2024年1-2月扩大6.7个百分点。
　　 2024年1-4月全国水泥累计产量5.09亿吨，累计同比-10.3%，降幅较1-3月收窄1.5个百分点。2024年1-4月全国平板玻璃累计产量3.29亿重量箱，累计同比+6.5%，增速较1-3月收窄1.3个百分点。
　　房地产需求：前4月基本面持续承压。2024年1-4月商品房销售面积合计约2.93亿平，累计同比-20.2%，降幅扩大0.80pct，销售金额约2.81万亿元，累计同比28.3%，降幅扩大0.70pct；其中4月单月销售面积约0.66亿平，环比-41.72%，同比-14.38%，单月销售金额约0.67万亿元，环比-37.79%，同比-27.09%。4月房地产销售出现季节性环比回落，但单月不到0.7亿平的绝对值纵向来看依然处于历史低位，地产销售自22年2月进入负增长阶段后下行已超两年，低基数下24年前4月地产销售仍然承压，我们认为基本面弱复苏的现实为政策托底需求提供合理性支撑。
　　房地产投资：新施竣同比降幅均收窄，资金压力下投资意愿仍显不足。24年前4月房屋新开工面积/竣工面积/施工面积分别为2.35/1.89/68.75亿平，分别同比24.6%/-20.4%/-10.8%，同比降幅较1-3月均有所收窄，24年前4月房地产开发投资完成额同比-9.8%，累计同比降幅扩大0.3pct。资金端来看，24年前4月房地产开发企业到位资金约3.40万亿元，同比-24.9%，降幅较1-3月收窄1.1pct，其中国内贷款累计同比-10.1%，降幅扩大1.0pct，个人按揭贷款累计同比-39.7%，降幅收窄1.3pct，定金及预收款累计同比-37.2%，降幅收窄0.3 pct。我们认为，在销售基本面企稳前，房企投资意愿及实力仍显不足，后续仍需观察销售复苏以及融资协调机制的落位情况。
　　地产政策重点转向存量，央行政策先迎三连发。我们认为，近期地产政策思路从代表增量需求的“三大工程”转向消化存量房产，有望加速基本面的筑底企稳：
　　核心城市率先放松限购政策：24年4月30日政治局会议在中央层面首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，4月底以来核心城市地产政策加速优化，3月杭州放开二手房限购；4月北京优化五环外限购、成都取消限购、天津取消120平以上新购；5月深圳优化非核心区限购、西安及杭州全面取消限购。核心城市政策持续优化下对需求修复起到一定积极作用，根据中指院，核心城市新房项目到访量、二手房带看量均有所增加，杭州和成都取消核心区限购，市场活跃度显著提升，杭州政策落地后（5.10-5.15），新房、二手房日均成交量较4月日均分别增长25.8%和7.7%，成都二手房在五一假期后（5.6-5.12）成交同比转为增长10.6%。
　　中央政策自上而下跟进优化，有望引导预期加速改善：1）首付比例降至历史最低：央行明确首套/二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%/25%，调整后的首付比例已低于08年和16年周期底部水平，目前除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行首套/二套最低首付比例20%/30%的底线政策，本次央行进一步下调首付比例下限后，预计将有更多城市包括一线城市或跟进落实，有利于实质性降低购房门槛。
　　2）下调个人住房公积金贷款利率并取消商贷利率下限：央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%，并取消全国层面首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。此前首套、二套房贷利率下限分别为5年期以上LPR-20BP（3.75%）、5年期以上LPR+20BP（4.15%），新房价格环同比连续3月下跌的城市可阶段性取消首套房贷利率下限，此次利好扩大至二套房领域。根据贝壳研究院，24年3月百城首套/