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>> 国盛证券-房地产开发行业2024W23:本周新房成交同比-30.1%,新政后上海二手房成交有所提升-240609
上传日期:   2024/6/10 大小:   1007KB
格式:   pdf  共17页 来源:   国盛证券
评级:   增持 作者:   金晶
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中央及核心城市持续释放政策利好,上海二手房成交有所提升,重点关注持续性。我们近期重点关注北京、上海、深圳二手房成交情况。深圳于今年2月率先放松限购,缩短购房缴纳社保、个税的时间要求,节奏及力度领先北京、上海,二手房成交规模自今年3月以来明显抬升,3-5月住宅日均成交套数约134.3套,整体已经超过2023年2-4月小阳春的水平;深圳6.1-6.8日均值环比小幅下降,但仍维持高位。上海跟进放松则是在5月27日,其中限购放松主要跟进此前深圳放松力度,缩短了购房缴纳社保、个税的时间要求。从上海最近两周二手房成交情况看,成交规模明显抬升,4月日均值为574.2套,5月新政前日均值为547.9套,而5.27新政后至6.8,日均成交达到835.3套,环比新政前5月提升52.5%。北京目前暂时未跟进上海、深圳政策力度,二手房成交边际变化不大。我们认为,过往核心城市不缺乏短期成交脉冲,最核心的是短期抬升后“持续性”。只有成交在相对合适的规模能稳住,市场才是真正意义上的企稳,建议后续持续关注北京、上海、深圳成交变化情况。
  行情回顾:本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%,落后沪深300指数1.99个百分点,在31个申万一级行业排名第9名。
  新房:本周30个城市新房成交面积为186.4万平方米,环比下降33.4%,同比下降30.1%,其中样本一线城市的新房成交面积为44.2万方,环比24.6%,同比-28.7%;样本二线城市为98.6万方,环比-32.7%,同比31.5%;样本三线城市为43.6万方,环比-41.7%,同比-28.1%。
  二手房:本周13个样本城市二手房成交面积合计134.0万方,环比下降1.4%,同比增长17.9%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为36.8万方,环比-15.5%;样本二线城市为70.1万方,环比0.2%;样本三线城市为27.1万方,环比20.8%。
  信用债:本周(6.3-6.9)共发行房企信用债15只,环比增加7只;发行规模共计93.56亿元,环比减少24.45亿元,总偿还量86.3亿元,环比减少66.4亿元,净融资额为7.26亿元,环比增加41.95亿元。主体评级方面,本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA(80.8%)为主要构成。债券类型方面,本周房企债券发行以一般公司债、一般中期票据(39.8%、26.0%)为主要构成。债券期限方面,本周以3-5年(46.0%)的债券为主。
  投资建议:维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由:1、政策受基本面倒逼进入深水区,如我们2022、2023年在报告中反复阐述,认为本轮最终政策力度超过2008、2014年,而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标,具备指向性作用,配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用,出险房企有增无减,拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企,品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效,这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策,收储、妥善处置闲置土地等政策成为下一阶段观察落地最重要的方向,且可以预见,一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑,在股票层面我们推荐几个维度:1)开发:保利发展、建发股份、招商蛇口、华发股份、滨江集团;H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等;2)物业:A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等;3)中介:贝壳;4)地方城投承担更多保交房、保障房等的任务,利好主要地方城投企业。
  风险提示:政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
  
 
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