基金基本特点。招商公寓此次拟通过其直接全资子公司，即项目公司太子湾和项目公司林下所持有的基础设施项目，通过招商基金发起设立基础设施公募REITs，并申请在深圳证券交易所上市交易。基金收益分配采取现金分红方式，应当将90%以上的合并后年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。
　　深圳市保租房需求潜力大，南山区聚集优质客户资源。深圳常住人口住房自有率约为23%，租房比例高达77%。预计到2025年底，常住人口将增至1860万，对保障性租赁住房的需求将大幅增加。深圳双区驱动吸引人口流入，根据2023年深圳市南山区统计年鉴，南山区2022年常住人口约181万人，其中登记户籍人口约125万人，常住户籍人口92.81万人。南山区内有文化创意、国际教育、服装、物流等行业及前海、后海科技金融互联网行业的高品质支付能力租房者。
　　资产项目优势突出。1）项目地理位置优越，交通便捷，周边生活配套完善，享有医疗、文化、教育等公共设施配套以及优越的自然环境。2）蛇口自贸区内符合优惠政策的企业或个人，优惠租金按基准租金的80%执行；自贸区外的企业或个人，优惠租金按基准租金的90%执行；符合个人申请条件且被认定为深圳市杰出人才或领军人才的个人，优惠租金按基准租金的60%执行。3）从出租率看，两个项目均已达到较高的出租率，截至2024年上半年，太子湾、林下项目租赁住房的出租率分别为94.66%和97.24%。4）长期来看，深圳市南山区目前的公共租赁住房供应数量难以满足南山区大批量的轮候人数，入市项目的配租程序一经启动便较快达到满租状态。底层资产有能力长期稳定运营。5）按租赁面积计，项目租户中约64%为个人租户，约36%为企业租户。近三年及一期，基础设施项目的收缴率（期内收缴）较高，租户逾期缴纳的情况较少，同时各期末未有应收账款账龄超过1年的情况。因此项目在租赁租户类型多样性、现金流稳定性等方面表现良好，发生欠租的风险较低。
　　基金资产折价注入，投资回报高潜力。根据戴德梁行出具的估值报告，基础设施资产总产证建筑面积为65253.27平方米，土地使用权面积为35156.00平方米，于评估基准日2024年6月30日之市场价值为人民币124600.00万元，按总产证建筑面积计算的市场价值单价为19094.83元/平方米。本项目的评估机构戴德梁行采用100%收益法就基础设施资产进行了评估。根据预测可得，2024年下半年营业收入为3838.81万元2025年度营业收入为7912.68万元。假如公募基金规模按照12.49亿元测算，2024年下半年净现金流分派率为4.37%，2025年净现金流分派率为4.42%。
　　投资建议：当前保租房REITs的相对估值指标在各板块中表现较靠前，在资产荒格局下分红价值凸显。招商蛇口保租房REITs上市后有一定上涨潜力。与已上市保租房REITs相比，招商蛇口保租房REIT的两项底层资产在23年底的出租率水平位于同期中上游，预计产品上市后的市场表现有较强的业绩支撑。
　　风险提示：1）项目租赁住房安全性与自贸区发展对人才吸引密切相关；2）需要结合产品近期的业绩表现以及REITs市场环境的变化，来判断是否存在估值下降的风险；3）不同类REITS数据口径偏差导致存在一定不可比性。