近期市场对房地产发展新模式的关注度有所提高，关注点或包括现房销售和贷款管理办法两方面。我们认为相关政策或难以“一刀切”，更大概率以试点形式逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。我们过去就曾提出，相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取。现在我们再次强调这个观点，当估值进入合理区间的时候就应该进一步重视地产板块的配置价值。一方面，当前主要房企表观PB水平接近去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹前的水平；另一方面，当前板块考虑潜在减值压力调整后PB约1.0倍，更“纯粹”的销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍，估值水平或进入投资区间。
　　现房销售以及金融监管总局提出贷款管理办法等短期内或使得部分投资人对房地产商业模式产生观望情绪并已反映在股价中，但我们认为相关政策或更大概率以试点形式逐步推进，并且房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。
　　近期市场对房地产发展新模式的关注度有所提高，关注点或包括现房销售和贷款管理办法两方面。
　　现房销售方面，过去在2024年8月23日国新办新闻发布会上，住建部副部长董建国提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”。随后，2024年12月25日全国住房城乡建设工作会议中提出“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售”。地方层面，2025年5月13日信阳市住房和城乡建设局在《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》中提出“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。此前，海南省、郑州市、荆门市、安徽省、湖南省等地也曾先后推行现房销售或现房销售试点。
　　贷款管理办法方面，2025年5月7日国新办新闻发布会上，金融监管总局局长李云泽提出“我们将加快完善与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法”。
　　一方面，从各地政策文件及实施情况来看，判断相关政策或难以“一刀切”，更大概率以试点形式逐步推进；另一方面，我们认为房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深“护城河”，因其或提高行业进入门槛。
　　表观PB角度下，当前主要房企估值水平接近去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹前的估值水平，部分投资人对房地产商业模式的观望情绪或已被定价，房地产板块配置价值或逐步凸显。
　　当前主要房企PB估值水平处于近5年来均值向下1-1.5倍标准差位置，接近去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹前的低点水平。当前估值或已体现部分投资人对房地产商业模式的观望情绪。
　　过去我们就曾提出，相较于“博弈”基本面和政策，围绕合理估值区间做投资或更可取。在当前估值水平下，房地产板块配置价值或逐步凸显。
　　从考虑潜在减值压力调整后的PB估值水平来看，当前板块调整后PB约1.0倍，更“纯粹”的销售排名前5的重点房企调整后PB平均约0.7倍，估值水平或进入投资区间。结合我们对新房价格早于二手房企稳的判断，认为房企估值水平或有明显提升空间，同时保守考虑到市场对未来ROE不确定性定价，行业估值或回归至调整后1倍PB与本轮房价下行周期前的稳态之间的水平，去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹高点的估值水平也恰好反映了投资人对这一反弹空间的认可。
　　过去我们曾提出，若估值回调至明显低于考虑潜在减值压力调整后的1x PB或使得股票具有投资价值。我们基于保守假设，根据重点城市二手房成交价格波动幅度对报表口径计提的减值进行调整，得到考虑潜在减值压力调整后的PB估值。从结果来看，当前房地产板块调整后PB约1.0倍，已进入投资区间。另外考虑到板块内部分企业多元化业务占比较高，并不“纯粹”，我们计算得出2024年全口径销售额前5的重点房企调整后PB平均值约0.7倍，进一步佐证板块当前投资属性明显回归的特征。
　　当前房地产二手房价格或仍有下行压力，但我们过去提出的新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的判断正在逐步得到验证。参考国际经验，新房价格见底或为房地产股票估值提供支撑，美国次贷危机后新房价格底部出现后主要房地产股票估值从下跌转为震荡上行（详见报告《次贷危机前后（2006-2012年）美国房价和股价复盘——海外房地产研究系列》）。从我国情况来看，若新房价格实现“止跌回稳”，考虑到市场对未来ROE不确定性定价，行业估值或回归至调整后1倍PB与本轮房价下行周期前的稳态之间的水平（板块2010-2020年平均PB约2.0倍，正负1倍标准差区间对应1.4-2.5倍），去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹高点的估值水平也恰好反映了投资人对这一反弹空间的认可。板块层面，去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹高点对应板块调整后PB约1.2-1.3倍；个股层面，去年“4.30”和“9.26”两轮股价反弹高点对应上