政策路径：从抑制过热到防范风险，大概率试点推进、新老划断
　　现房销售推进经历从抑制过热到防范风险两个阶段，在2014-2021年部分城市试点现房销售，更多出于抑制市场过热的考虑，后续除海南外基本暂缓；随着保交楼成为重点任务，现房销售作为防范风险、新发展模式探索的重要环节，再次迎来加速推进，2023年初全国住建工作会议明确提出有条件的可以进行现房销售，后续中央层面多次强调有序推进现房销售，地方层面现房销售试点陆续铺开。考虑地方财政压力、稳增长和行业下行等现实约束，现房销售推进更稳妥的路径可能是，加强预售资金监管，同时部分城市或区域逐步加大现房销售试点。参考已落地城市经验，大概率采取“新老划断”原则，规定时间节点后出让的土地实行现房销售，而规定时间节点前已出让土地继续实行预售模式，从而避免住房供给明显波动，同时配套政策需要逐步完善，如延长土地出让金缴纳期限、优化审批流程、提供低成本专项融资支持等。
　　项目分析：周转率下降、利润率承压，完善配套支持政策可明显降低负面影响
　　对于高能级城市典型项目，如果从预售模式转换为现售模式，那么净利率将从11.4%下降至8.6%（现售/预售=0.75），累计现金流回正时间将从20个月拉长至34个月，IRR将从17.3%下降至6.4%（现售/预售=0.37）。以此为基准模板，讨论不同情境下推行现房销售的影响差异：
　　1）货地比越高，IRR和利润率影响越小。假设货地比从1.8提升至2.0，其他条件不变，则净利率现售/预售=0.84，IRR现售/预售=0.41，推行现售模式的影响较基准情境更小。
　　2）预售条件越严格，IRR和利润率影响越小。预售条件由主体完成2/3调整为封顶，其他条件不变，则净利率现售/预售=0.79，IRR现售/预售=0.48，推行现售的影响较基准情境也更小。
　　3）完善配套政策可明显降低负面影响。假设审批流程和建设工期缩短，拿地到竣工周期从27个月降至18个月，同时土地出让金尾款延期至1年内支付，则净利率现售/预售=1.03，IRR现售/预售=0.95，现售模式下IRR与预售模式已相当接近，净利率甚至略超预售模式。
　　综上可知，从项目层面来看，现房销售模式最大影响在于现金流回正时间明显拉长，周转率和IRR明显下降，不确定性和资金成本增加，净利率也将承压，而ROE受周转率和净利率双降影响下行压力会更大。货地比高的项目或预售条件严格的城市，现房销售影响相对更小，通过完善配套支持政策，也可明显降低现房销售的负面影响。以上情境分析基于高能级城市典型项目（高房价、低货地比），在其他条件不变的情况下，低能级城市（低房价、高货地比）推行现房销售的影响相对更小，但低能级城市往往预售条件更宽松，实际影响并不能一概而论。
　　潜在影响：房企销售规模下降，行业金融属性大幅降低
　　对房企而言，现房销售实施后，新拿地难以形成供应，只能靠历史货值支撑，短期销售将明显萎缩，而中长期周转率下降后，维持现有销售规模需要更多的融资支持。对行业而言，由于短期新增供应受限，库存较少的城市受影响较大，而库存较高的城市有望实现相对平滑过渡；从商业模式上看，传统三高模式（高负债、高周转、高杠杆）终结，行业资金壁垒显著提高，金融属性大幅降低、制造属性显著提高，将对房企的地块研判能力和产品力提出更高要求，长期视角下对具备创造超额现金流能力的优质房企构成一定利好，行业集中度或迎来再次提升。
　　风险提示
　　1、量价修复不及预期；2、配套政策不及预期。