2025年12月31日证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志C-REIT正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代，1月4日，中国日报发文称，商业不动产REITs迈出构建房地产新发展模式关键一步。资产扩围叠加开源增效的政策红利有望开启C-REIT规模化提速发展。我们认为，商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著。这对于相关企业而言，有望进一步打通融投管退闭环，提升资产流动性，进而有望进一步推动相关资产以及企业的价值重估，深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益。
　　政策背景：地产发展新模式下，推进C-REIT步入“高质量发展”
　　REITs体系的重大变革的推动因素，主要在于三个方面：1、通过REITs盘活存量，有助于建立房地产发展新模式：与基础设施推出时相比，政策对房地产行业的态度切换是本次商业地产REITs扩围的重要背景；2、试点经验深化推广，完善C-REIT体系架构：市场进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段，这也意味着，今后C-REIT的底层资产与海外REITs拉齐，形成全品类覆盖；3、推动REITs高质量发展以及满足市场需求：本轮政策优化的原因，旨在提升市场流动性与内生增长能力，并更好地满足市场需求。
　　政策核心：扩围至商业不动产，开源增效
　　作为本次政策包中最重要的顶层文件，63号文的主旨即开源增效，开源主要是扩大供给并引入资金，增效则是优化机制和强化监管。扩大供给方面，打破了原始权益人自持限制，并加大定价市场化属性；引入资金方面，通过完善市场产品链以及开放需求通道，增强资金吸引力；优化机制方面，优化估值和发行定价机制，同时加快专项立法，强化REITs长期投资价值；强化监管方面，主要是健全交易监测机制和压实中介机构责任，为后续资产估值与收益稳定性提供基础。21号公告则是11月28日征求意见稿的正式版本，标志着商业不动产REITs的正式启动。
　　影响与展望：迈入规模化发展新阶段，商业不动产或成焦点
　　首先，三因素有望推动REITs规模化提速：1、原始权益人发行动力有望增强。动力在于底层资产的扩围以及自持要求的放松拓宽原始权益人的范围、回收资金用途灵活度提升、更贴合二级市场的定价体系；2、参与资金有望大幅扩围，动力在于多样化的底层资产以及收益率、多层次产品体系以及投资通道；3、审核管理机制提效。包括缩短发行审核和扩募等待期、精细化披露事项提升审批效率等。其次，商业不动产或将成为规模扩张空间最可观的板块；此外，我们认为整个REITs市场有望走向成熟，改善二级市场低流动性和供需失衡的状态，价格体系有望更为健康。
　　投资建议
　　我们认为REITs新政的出台意味着C-REIT有望进入规模化发展期，尤其是商业REITs发展空间可观。对于商业地产相关企业而言，有望打破资产高沉淀的约束，提升资产流动性，同时REITs有望加大管理溢价的方差，进而有望进一步推动相关优质资产以及企业的价值重估。我们推荐在商业地产深耕多年的商业地产运营商以及在商管领域有管理溢价和布局优势的物管企业：龙湖集团、华润置地、新城控股、新鸿基地产、领展房产基金、大悦城、招商蛇口、中国海外发展、中国金茂、华润万象生活以及招商积余。
　　风险提示：消费下行风险，部分运营商经营风险，试点推进节奏不及预期。