25年百强房企销售金额同比降幅随大市收窄，但受部分存货质量持续下降的房企拖累，仍跑输大市、市占率连续第5年走低。百强房企内部，头部房企集中度连续第4年上升，央国企连续第6年跑赢，核心资源持续向少数优秀房企集中。TOP20房企中，中建东孚、中国金茂、绿地控股实现正增长。往前看，我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。我们看好“三好”房企、优秀运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。
　　百强房企销售同比降幅随大市收窄，但市占率继续走低
　　25年百强房企销售同比降幅跟随全国商品房销售降幅同步收窄。根据克而瑞的数据，25年百强房企全口径销售金额同比-20%，降幅较24年收窄10pct；全口径销售面积同比-26%，降幅收窄6pct。但由于部分面临流动性压力的房企存货质量持续下降、销售降幅较为显著，百强房企销售表现连续第5年跑输全国，权益销售金额市占率同比-3pct至29%，较20年58%的历史峰值下滑一半。随着房企拿地和市场需求持续向一二线城市核心区域“缩圈”，叠加四代宅、“好房子”带来的产品力升级，百强房企销售均价延续结构性上涨，同比+9%至20133元/平。由于核心城市核心地块土拍竞争仍然较为激烈，房企依然需要合作获取大部分热点地块，23年以来百强房企权益销售比例上升的势头并没有延续，25年同比微降1pct至73%。
　　头部集中度连续第4年上升，央国企连续第6年跑赢
　　分梯队来看，头部房企集中度进一步提升。25年TOP10房企全口径销售金额同比-16%，而TOP11-20、21-50、51-100房企同比降幅均在22%-24%。TOP10房企全口径销售金额占百强房企的比例同比+2pct至50%，连续第4年上升，再创历史新高。分企业属性来看，央国企依然跑赢。25年百强房企中的央企、地方国企全口径销售金额同比-13%、-15%，而混合所有制企业、民企同比-45%、-28%，央国企自20年以来持续跑赢；相应的，央国企占百强房企全口径销售金额的比例同比+5pct至71%。此外，央国企销售均价显著高于其它企业，亦体现了更强的核心资源卡位能力和产品迭代升级能力。
　　TOP20房企：中建东孚、绿地控股、中国金茂实现正增长
　　聚焦全口径销售金额TOP20房企，前三座次并未改变，仍为保利发展、中海地产、华润置地；随着万科排名下滑至第6，招商蛇口、绿城中国各进一位，TOP5已均为央企。TOP20房企中，中建东孚、中国金茂、绿地控股实现正增长，同比+54%、+16%、+9%，销售排名分别上升24、4、2位，其中中建东孚首次跻身TOP20，中国金茂首次跻身TOP10。
　　投资结论
　　近期地产政策、《求是》文章积极表述纷至沓来，持续践行中央经济工作会议“着力稳定房地产市场”的思路。我们期待政策继续围绕“预期”对症下药、加速房地产市场回稳，核心城市和在此拥有更强资源获取能力的头部房企有望率先受益。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企，如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。
　　风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。