市场承压持续，价格出清与结构竞争并行
　　2025年第三季度，深圳甲级写字楼市场继续处于调整阶段，租金下行压力未减、供应集中释放、去化动力放缓。全市平均有效租金降至每月每平方米人民币148.4元，环比下跌2.2%，虽然跌幅较上季略有收窄，但仍处于明显下行区间，显示业主端仍以价格让利应对去化压力。新增供应显著增加，季度入市体量约21.9万平方米，为年内最高水平，而净吸纳量仅6.8万平方米，供需失衡再度扩大，带动全市空置率升至26.1%，环比上涨0.9个百分点。
　　分市场来看，租金下调为主旋律。宝安录得5.8%的环比跌幅居首，跨境电商企业减租与业主主动调价并行；车公庙与福田分别下滑3.9%与3.5%，受区内竞争加剧影响；南山整体表现相对稳健，科技园、前海、蛇口等核心片区跌幅均控制在2%以内。整体而言，市场价格博弈加剧，租金下探仍是主要趋势。
　　需求端延续收缩态势。TMT行业占比52.0%，仍为主导力量，核心驱动来自互联网平台与软件开发企业；专业服务业占21.3%，由互联网营销与出海服务带动；医疗健康位列第三，其中互联网诊疗表现突出。企业租赁策略整体趋于保守，以搬迁（77.0%）为主，且升级搬迁比例降至31.3%，显示租户普遍以“等价提质”或“小幅降本”为主。续租占10.9%，新租与扩张需求仅6.6%与4.0%，反映整体市场活跃度偏低。
　　投资市场保持低位运行，仅录得一宗大宗交易。招商蛇口以人民币7.16亿元将招商积余大厦转让予招商轮船，成交单价约每平方米人民币21,607元。该交易实质为集团内部资产再配置，意在回笼资金、优化资产负债表。市场整体成交活跃度有限，自用型与产业资本仍是主要买方，传统金融与机构投资者普遍保持观望。
　　展望第四季度，市场仍将面临高供应、弱吸纳、价承压的格局。预计新增供应约15万平方米将集中入市，叠加宏观不确定性上升与租户谨慎决策，业主方预计将维持价格弹性与激励并举的策略。年底租赁旺季或带来阶段性修复，净吸纳量有望恢复至10万平方米以上。然而，市场整体仍难以逆转下行趋势，预计全市租金将继续下探，跌幅与本季度相近。强势片区（如南山科技园、前海）因产业支撑与企业黏性，去化效率有望优于大市；而福田与宝安等区域的价格竞争将进一步加剧。