本报告导读：
　　2025年土地市场呈现“提质缩量”特征，成交建面与金额同比下滑但楼面均价上涨，投资向一二线城市聚焦。央国企为拿地主力，头部房企拿地强度提升，行业格局持续调整。
　　投资要点：
　　当前AH房地产板块总市值与行业在经济中的地位不匹配。推荐：1）开发类：A股-保利发展、招商蛇口、金地集团、衢州发展、张江高科；H股-华润置地、中国海外发展、中国金茂、越秀地产；2）商住类：新城控股、龙湖集团；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、越秀服务；4）文旅类-华侨城A。
　　2025年土地市场以“提质缩量”为主旋律。1）从供给端，2025年全国样本城市土地供应建面117242万平方米，同比下滑16.9%，其中一线/二线/三四线分别供应1475/25315/90452万平方米，分别同比-27.6%/-6.4%/-19.2%。2）从成交端，全国样本城市土地成交建面98663万平方米，同比下滑12.5%，土地成交金额28488亿元，同比下滑11.4%，对应成交楼面均价为2887元/平方米，同比上涨3.4%，其中一线/二线/三四线土地成交建面分别为1388/22133/75142万平方米，分别同比-25.9%/-5.7%/-14.1%，土地成交金额分别为3880/10927/13681亿元，分别同比-13.1%/-1.9%/-17.4%，对应成交楼面均价分别为27945/4935/1821元/平方米，分别同比+17.3%/+4.0%/-3.9%。
　　核心城市土地出让金占比稳定过半，一二线城市溢价率仍维持相对高位。2025年全国样本城市的平均溢价率为5.3%，同比上涨1.1pct，其中一线/二线/三四线城市分别为10.7%/6.2%/3.1%，分别同比+3.8pct/+2.3pct/-0.6pct，且上海/深圳/杭州/成都全年溢价率突破10%，分别为15.3%/26.9%/25.4%/10.3%。从单季度表现看，年内溢价率前高后底，年初在优质地块及房企项目周期等因素的多重刺激下，土拍市场大幅升温，年中以来，投资逐步回归理性，热度回落，溢价率也同步下滑。此外，从城市集中度上，2025年全国TOP10、TOP20城市宅地出让金额在全国比重分别为37%、52%，较2024年分别提升3pct、1pct。
　　重点房企投资策略趋同，央国企和头部房企在投资端更为积极。从权益拿地金额口径看，2025年共有12家房企破百亿元，其中11家为央国企，包括中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产、越秀地产、中国金茂、保利置业、中国中铁和中建壹品，仅滨江集团1家民企；结合销售数据，重点房企中滨江集团拿地强度最高，为81.9%，其他房企也整体表现为拿地强度的同比上涨。此外，全口径销售TOP100房企的整体拿地强度为0.29，同比提升70.6%。
　　风险提示：行业面临政策不及预期风险、基本面下行风险。