投资要点：
　　事件：2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称“沪七条”），政策涵盖限购放松、公积金提额、房产税减免三大维度。
　　本次“沪七条”的主要边际变化体现在：非沪籍购房门槛从“满3年”降至“满1年”，且允许满3年群体在外环内增购；公积金首套贷款额度从160万大幅提升至240万；房产税针对“成年子女家庭唯一住房”予以豁免。政策直指改善需求和新市民定居，预计将有效提振二季度置换需求。
　　限购政策：精准提振市区需求，打通置换环节堵点。将非沪籍购买外环内住房的社保要求从3年降至1年，这意味着新就业的年轻人（如刚毕业留沪工作满1年者）可直接获得市中心房票。针对已在沪工作稳定（满3年）但此前受限购套数制约无法置换的群体，允许其在核心区购买第二套。这实质上是打通了“先在外环外上车，后回核心区改善”的置换路径。
　　公积金政策：大幅提升贷款额度与“认贷不认房”。公积金贷款首套额度从160万提至240万，是本次政策中最具力度的部分。考虑到目前上海公积金首套贷款利率已下调至2.6%（5年以上），240万的贷款额度叠加多子女及绿色建筑政策，最高可达324万，基本可以覆盖市区一套中档改善房的绝大部分贷款需求。
　　房产税政策：破解沪籍青年“唯一住房”认定难题，支持婚育需求。此前沪籍青年若在未成年时与父母共有房产，成年后独立购房往往被认定为二套房，面临房产税压力。本次明确对成年子女家庭新购且属于其家庭唯一住房的，即便早年与父母共有，也暂免征收房产税。这一规定消除了沪籍年轻人分户购房、结婚置业的税负顾虑，是支持合理居住需求和鼓励适龄婚育的精准举措。
　　投资建议：本次“沪七条”政策力度超出市场预期。不同于2025年8月政策出台时主要针对外环外去库存，本次政策直接瞄准购买力最强的核心区改善需求和新市民定居需求。预计3月起，上海外环内二手房的带看量及新房项目的去化率有望迎来明显回升。我们建议重点关注，1）在核心城市拥有优质土储、产品力突出、符合“好房子”导向的标杆房企，2）受益于二手房回暖的房地产中介。
　　风险提示：政策效果不及预期的风险，盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产减值的风险等