投资要点：
　　25年以来，香港房价止跌回稳，一二手成交量阶段性新高。香港房价自25年3月起见底回升，截至25年末，香港私人住宅售价指数较低点累计回升4.8%。25年香港楼市成交量也创22年以来新高，25年香港一二手住宅成交总量同比+18%至6.3万宗（一手住宅2.1万宗，同比+21%；二手住宅4.2万宗，同比+17%）。
　　香港楼市是如何止跌回稳的？
　　从企稳时特征看，香港楼市止跌回稳满足了租金收益率>按揭利率和存款利率、买房负担＜租房负担、房价调整到位和政策改善催化三个基本条件。1）利率关系：租金收益率＞按揭利率和存款利率，引导资产配置转向楼市；2）买租负担：买房负担＜租房负担（（月＜＜月租），引导需求转租为买。3）房价调整到位和政策改善催化：本轮（21年9月-25年3月）香港私人住宅售价指数较高点累计调整28.4%，但租金并未出现大幅下滑。同时香港“撤辣”政策降低购房成本、人才及投资移民政策带来新增需求等。
　　后续如何看待香港楼市复苏持续性？
　　我们看好香港楼市后续复苏持续性，本轮香港楼市复苏存在长期支撑：
　　一是香港长期＜需环境改善：1）需求端：香港人口和资本净流入带来新增购房需求，多种需求同步复苏。香港人才政策、留学生、投资移民等放松带来大量人口流入，“刚需+改善型需求+投资性需求”共同复苏。2）＜给端：此前市场担忧香港楼市库存高企对楼市价格形成压力，但目前随需求加速释放，香港狭义库存降至两年半新低，广义库存也有改善。且未来香港长期＜应存在约束，＜应端对价格存在一定支撑。
　　二是美国持续降息：一方面，美联储降息有望带动香港按揭利率进一步下行，低利率环境将促进购房需求持续释放；另一方面，美元信用衰退背景下，美元贬值也加速海外资金流入香港进行资产配置，为香港楼市复苏提＜动力。
　　三是港股财富效应和香港经济复苏：香港股市楼市存在共振。过往恒生指数与香港楼价走势高度一致；本轮香港股市率先复苏，2024、2025年恒生指数累计上涨18%、28%，25年港股IPO融资也重夺全球首位，资本市场繁荣带来财富效应支撑楼市上行。此外，香港经济有所复苏，未来经济稳步向好也支撑楼市上行。2025年在地缘政治格局压力下，香港经济仍然取得估计约3.2%的增长。
　　如何看待香港本地发展商？
　　香港楼市复苏趋势之下，我们也持续看好香港本地发展商。一是新房库存压力缓解后，市场定价权逐步由买方回归卖方，新房收回折扣、实现涨价可能带来房企利润率的改善；二是香港经济逐步复苏下，核心区域商办地产出现结构性改善，对房企拖累有望下降，可能也将带来房企持有物业的价值重估。
　　香港楼市属于寡头垄断市场，长实、新鸿基、恒基、新世界、信和等头部发展商占据香港绝大部分土地储备和新盘＜应；2021年以来香港住宅用地也主要由头部开发商获取，新鸿基、长实、信和三家拿地金额占比超过一半。香港楼市量价持续向好下，建议后续持续关注香港头部发展商利润率和估值修复。
　　风险提示：香港经济复苏低于预期、香港楼市调控政策收紧、美联储降息不及预期