核心要点：
　　限购政策：降低非沪籍购房门槛，增加外环内购房套数
　　2月25日，市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。
　　一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
　　本次新政前，非沪籍居民购置外环内住房需满足3年社保，且外环内仅可购买1套住房。按照新政规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。值得注意的是，持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房，而新政前对持有居住证的购房者有积分及社保年限要求。
　　公积金政策：提高公积金贷款额度，且公积金贷款“认房不认贷”
　　一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
　　二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。此前，公积金贷款使用满两次则不能贷款。
　　三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
　　房产税政策：优化房产税免征规定，支持改善型需求
　　自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。新政前，沪籍家庭子女成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段需要征收。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。
　　投资建议
　　上海在3月小阳春到来之前大幅优化限购及公积金贷款政策，有望刺激需求在短期内集中释放，激活一二手房置换链条，提振市场信心。我们认为3月地产板块仍有博弈机会，尤其是两会关于房地产的增量政策预期以及小阳春销售数据的表现。我们维持行业“买入”评级，建议关注两个方向：（1）土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，如保利发展等；（2）二手房交易占比持续提升趋势下的头部中介机构有望迎来估值修复，如我爱我家等。
　　风险提示
　　楼市政策出台力度不及预期，需求端政策边际效用减弱；收购存量房和存量土地政策进展缓慢；新房、二手房成交量价持续下行；居民收入水平恢复缓慢导致购房能力恢复不及预期。