核心观点
　　止跌回稳的政策目标对市场预期曾有明显提振，但去年4月以来边际下行压力再次加大，政策阈值逐步临近，改善和稳定房市预期具备战略意义，产业政策宽松概率逐步提高，后续只是节奏问题。周期位置角度，行业量价快速下行阶段可能已经过去，核心区和好房子具备结构性亮点。当前股票位置较底部的溢价并不大，且市场估值抬升也提供了补涨空间。重视具备轻库存、好区域和产品力的优质房企，以及拥有稳定现金流的经纪龙头、商业地产和央国企物管。
　　周度核心内容跟踪
　　市场：本周长江房地产指数+0.85%，相对沪深300的超额收益为-0.23%，行业排名相对靠后（23/32）；年初至今长江房地产指数+5.83%，相对沪深300的超额收益为+4.09%，行业排名相对居中（19/32）。本周房地产板块表现不佳，开发类、收租类、物管类均以下跌为主。
　　政策：上海优化限购措施，佛山发布“好房子”建设指引，合肥修订公租房管理办法等。
　　地方：上海购房政策优化，调整限购措施，非沪籍居民购买外环内住房社保年限从3年降至1年，缴纳社保满3年可增购1套住房，持居住证满5年可购1套住房且无需社保；公积金贷款最高额度从160万元提至240万元，二星绿建上浮15%、多子女家庭上浮20%，叠加最高可达324万元，且优化贷款套数认定；2026年起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。佛山发布“好房子”建设指引，新出让住宅项目的套内阳台“折半”计容，取消单个阳台进深和面积限制；变配电房、水泵房等不再计入容积率等。合肥修订公租房管理办法，取消学历“全日制”要求、扩大社保缴纳地并缩短时限，明确家庭收入标准；新就业无房职工与外来务工人员申请条件进一步细化等。
　　销售：样本城市节后新房及二手备案农历同比双位数增长。
　　样本城市节后新房及二手备案农历同比双位数增长。2026年除夕后12天，样本37城新房累计备案量83.3万平，农历同比+12%（其中一线4城/二线16城/三四线17城农历同比分别为+6%/+9%/+26%），2026年相比2024年同期+28%，相比2023年同期-55%；样本16城二手累计备案量84.5万平，农历同比+19%（其中一线2城/二线9城/三四线5城农历同比分别为+45%/+11%/+30%），2026年相比2024年同期+81%，相比2023年同期-1%。
　　当周热点：住房定价的三种属性
　　住房天然具备三种属性，居住、资产和社会，对应三种定价方式。居住角度，买房自住的成本主要包括利率（首付的机会成本和房贷利率）、交易和维护费用、折旧和房价预期涨幅之差，房价预期涨幅在中长期维度主要取决于房租涨幅；在房租恢复上涨预期之前，租售比仍远低于买房自住成本，即租房比买房更划算。资产角度，持有住房的回报主要包括净租金收益率（毛租金收益率扣除空置、交易和维护费用）、房价预期涨幅和折旧之差，在房租恢复上涨预期之前，持有住房的回报率仍明显低于理财收益率，即买房投资不如买理财。社会角度，买房自住并不是纯粹的经济账，包含安居乐业和社交圈层等情绪价值，以及学区溢价等，总有基础的消费需求，低总价房源和显著稀缺的高总价项目，一是买得起，二是有钱买，与大势可能有所区别。
　　风险提示
　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。