本周观点：上海限购再松绑，楼市小阳春可期
　　此次调整后，非沪籍居民外环内购房社保/个税年限由3年降至1年，外环外仍为1年且不限套数；社保/个税满3年者，外环内可增购1套至2套；持上海居住证满5年及以上，无需社保证明即可在全市限购1套。政策直接扩大外环内购房需求群体，同时新增居住证满5年购房人群，整体购房池子扩容。此外，上海外环内成交占比持续提升，本次政策对外环内市场带动更显著，对稳定二手房价格预期形成积极支撑。
　　本周地产：A股与港股跑输/跑赢大盘
　　本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为0.60%和2.85%，分别跑输大盘0.47pct/跑赢大盘2.02pct。本周地产信用债发行5.49亿元，净融资额-194.65亿元。截至2026年2月27日，地产信用债累计发行507.30亿元，净融资额-229.07亿元，去年同期为46.57亿元。
　　本周REITs指数涨跌幅为-0.87%
　　本周产权型REITs指数收于119.52点,涨跌幅为-1.48%;本周特许经营权型REITs指数收于116.05点,涨跌幅为-0.11%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数0.57pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为华泰江苏交控REIT，涨跌幅为2.33%。本周REITs成交额为7.09亿元，本周REITs换手率为0.24%，环比0.24pcts。
　　百城土地供应建面环比上升，成交建面环比下降，溢价率环比下降
　　本周百城供应和成交建面环比+4.34%/-10.98%，溢价率+19.55%，一线供应和成交建面环比-65.76%/+122.46%，溢价率+23.80%，二线供应和成交建面环比+8.96%/-5.77%，溢价率0.00%,三四线供应和成交建面环比+12.37%/-22.72%，溢价率+0.43%。
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-25.22%/-28.61%
　　本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-25.22%/-28.61%，累计同比分别-35.49%/-14.61%。新房端，45城商品房共计成交126万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-28.76%、-25.80%、-37.87%。二手房端，14城二手商品房共计成交85万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-35.64%、-27.57%、+18.11%。
　　投资建议：上海此次优化限购、公积金及房产税政策再次释放积极信号。同时当前百城二手房价格跌幅收窄，市场初步出现趋稳信号，全国多地以稳市场为基调，因城施策，推进城市更新、建设好房子、盘活存量，助力楼市温和复苏，在此背景之下小阳春行情持续性可期。标的方面建议关注存量地产三方向：①商业地产（新城控股+华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商（中国金茂）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。