华润万象生活发布2025年年报，公司实现营业收入180.2亿元，同比+5.7%，归母净利润为39.7亿元，同比+9.4%。
　　业绩稳增，分红率维持高位。2025年，公司实现营收180.2亿元，同比+5.7%，归母净利润为39.7亿元，同比+9.4%，核心净利润为39.5亿元，同比+13.7%。净利润增速高于营收增速主要系公司毛利率达35.5%，较上年同期提升2.6pct，此外，公司两费率同比下降0.3pct至7.5%。2025年公司期末派息每股0.509元及特别股息每股0.341元，全年每股股息较上年同比+12.7%，连续三年实现100%核心净利润分派，积极回馈股东。
　　商业航道持续增长，运营表现靓眼。截至2025年末，公司在营购物中心达135座，在管购物中心至207座，年内新签第三方购物中心12个，新开购物中心14座，规模继续成长。2025年公司购物中心的商业运营服务收入为47.7亿元，同比+13.3%，占总收入比重的26.5%，较上年提升1.9pct；在营购物中心实现零售额2660亿元，同比+23.7%；业主端租金收入人民币307亿元，同比+16.9%，成果显著。整体来看，公司商业运营优势突出，行业地位进一步巩固。
　　物管规模提升，增值服务结构优化。2025年，公司基础物管收入71.7亿元，同比+7.5%，占总收入39.8%，在管项目1437个，同比增加52个，在管面积达280.3万平米，同比+3.2%。增值服务方面，业主增值服务和非业主增值服务分别收入11.2亿元和5.2亿元，分别同比-26.3%和-27.7%，受行业基本面下行及主动优化结构所影响，整体增值服务有所承压，但随着公司规模的提升，增值业务有望重回增长。
　　投资建议：公司在商业航道的实力十分强劲，营收和利润均有保障，带动公司的业绩增长，配合稳定的物业航道，未来有望进一步巩固龙头地位。考虑到房地产行业基本面下行影响公司的物管业务，我们调整公司2026-2027年的盈利预测，预计2026-2027年的归母净利润为44.8、48.4亿元（原预测2026-2027年归母净利润为48.6、54.5亿元），并引入2028年的盈利预测，预计2028年的归母净利润为53.4元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产行业下行超预期、未来物业费收缴率低于预期、引用数据滞后或不及时。